Tendance

[Tribune] La SCPI reprend des couleurs après un dénigrement très exagéré

Après avoir traversé deux années de turbulences marquées par un repli de la collecte, les SCPI reviennent sur le devant de la scène. Ce véhicule d’investissement prouve sa capacité d’adaptation pour redevenir incontournable dans le cadre d’une stratégie patrimoniale diversifiée.

Depuis deux ans, un véritable “bashing” s’est opéré sur le secteur des SCPI. Des critiques certes justifiées pour certains véhicules, mais pas pour la majorité d’entre eux qui ont injustement souffert de la mauvaise image de quelques sociétés très majoritairement investies en bureaux, souvent dans une région géographique réduite comme l’Ile-de-France (actifs ayant perdu le plus de valeur).

Dénigrement excessif

Or, cette allocation d’actifs n’est pas le choix de la majorité des SCPI investies aussi en commerces, hôtels, logistique et habitat, en France mais aussi à l’international. Cette diversification a contribué à abaisser le risque de ces SCPI dont beaucoup ont traversé la crise sans trop de dégâts. Le problème des parts en attente d‘achat (souffrant donc d’un manque de liquidité) sur le marché secondaire a, lui aussi, principalement touché les SCPI essentiellement investies dans des actifs de bureaux français.

Aujourd’hui, après le redémarrage, doucement mais sûrement, du marché immobilier, il est judicieux de se repositionner sur les SCPI… mais – tirons les leçons du passé ! - pas n’importe lesquelles. Il est primordial de bien choisir son véhicule d’investissement, en adoptant une approche prudente, c’est-à-dire en privilégiant des SCPI affichant une stratégie diversifiée, tant au niveau des classes d’actifs que des zones géographiques adressées.

Diversification géographique

De fait, force est de constater que les véhicules investis sur plusieurs marchés européens sont ceux qui ont le plus souvent réussi à tirer leur épingle du jeu. Car, au-delà de l’intérêt fiscal - les revenus générés à l’étranger, grâce aux conventions internationales, bénéficient souvent d’une imposition réduite ou d’un crédit d’impôt en France et évitent la double imposition - la diversification géographique et l’acquisition d’actifs sur différents marchés européens permettent de réduire le risque.

A titre d’exemple, pour un investisseur au taux marginal d’imposition (TMI) de 30%, le taux de rendement interne (TRI) moyen s’élève à 2,36% pour une SCPI française contre 4,35 % pour une SCPI européenne. Pour un TMI de 41%, il est respectivement de 2,1 % pour une SCPI française contre 3,8 % pour une SCPI européenne.

Il est également primordial de bien regarder le profil des investisseurs car cette crise a également été provoquée par un retrait soudain et massif des investisseurs institutionnels, avec des répercussions directes pour les épargnants individuels. Dans ce domaine encore, donc, il est préférable de privilégier les SCPI détenues par des profils d’investisseurs variés.

Investir avec une vision long terme

Si la diversification à tous points de vue est la première démarche à adopter pour réduire le risque, l’idée d’un investissement à long terme, l’est tout autant. Une SCPI n’est pas un produit de spéculation ! Il lui faut du temps pour optimiser ses investissements. Envisager une détention sur 20 ans est ainsi responsable. Une contrainte qui n’en est pas vraiment une pour les épargnants qui achètent des parts dans une optique retraite, souhaitant bénéficier de revenus complémentaires à l’heure de la cessation d’activité.