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Marché immobilier : une reprise timide et fragile

Les transactions repartent à la hausse, mais le marché immobilier reste exposé aux incertitudes économiques et politiques. La remontée des prix, alors même que les taux de crédit se sont stabilisés, paraît pour les notaires de France quelque peu précoce.

Le marché immobilier montre à nouveau des couleurs. A fin septembre 2025, le nombre de transactions de logements anciens réalisées au cours des 12 derniers mois est estimé à 921 000, selon le bilan immobilier 2025 des notaires de France. Une progression de 11 % sur un an, pour un volume comparable à celui de janvier 2024 (915 000 transactions). On est encore loin du point haut de 2022 (1,2 million de vente sur une année glissante en avril), mais au-dessus du point bas de septembre 2024 (832 000 transactions).

Prudence plutôt qu’optimisme

« La baisse des taux directeurs de la Banque centrale européenne et de l’OAT à 10 ans en 2024 ont entraîné une baisse du coût du crédit permettant aux acquéreurs de revenir sur le marché lors du dernier trimestre », indique Priscille Caignault, membre du bureau du Conseil supérieur du notariat (CSN). Un retour qui s’accentue en 2025, mais les notaires restent prudents quand on leur demande de tracer la suite de la courbe : « Notre optimisme reste mesuré au regard des incertitudes politiques, économiques et géopolitiques qui continuent de fragiliser les perspectives du marché immobilier et qui ne permettent pas un redémarrage franc », poursuit Priscille Caignault.

Rien de neuf

En ce qui concerne le neuf, difficile de parler de reprise car, si les logements vendus sont en hausse de 2 % sur un an au troisième trimestre, le volume de transaction reste de plus d’un tiers inférieur à celui d’il y a deux ans. La part du neuf dans les transactions, de 14 %, reste stable depuis fin 2023.

Les terrains à bâtir ont également subi une importante dégringolade, le nombre de ventes annuelles étant quasiment divisé par deux entre le troisième trimestre 2025, avec moins de 40 000 terrains vendus (-10 % sur un an), et le troisième trimestre 2023. Une chute à mettre en lien avec l’exclusion des maisons individuelles du dispositif prêt à taux zéro (PTZ) annoncée en 2024.

Progression des prix

Les prix des logements anciens sont restés stables en 2025, avec une légère remontée en fin d’année. L’indice des prix des appartements anciens progresse de 1,3 % sur un an au troisième trimestre, celui des maisons anciennes de 0,2 %. Pour le quatrième trimestre, la progression annuelle serait proche de 2 % pour les appartements et entre 1 % (en région) et 2,1 % (à Paris).

Cette remontée précoce des prix reste susceptible de fragiliser la reprise alors que les taux de crédit, qui tournent autour de 3,3 %, sont stables depuis plusieurs mois maintenant, et que les banques ne disposent pas de marges de manœuvre importantes.

« Je ne vois plus d’investisseurs particuliers dans mon office, observe Priscille Caignault, implantée à Tulle, en Corrèze. Le baisse de la rentabilité de la location saisonnière a supprimé un relais pour les passoires thermiques qui arrivent sur le marché. » La quête de résidence principale occupe le devant de la scène : la durée de détention moyenne des appartements, maintenant de 12 ans et quatre mois, est en progression quasi-constante depuis plusieurs années, signe de la congestion du marché.

Côté diagnostic de performance énergétique (DPE), on observe que la part des ventes d’appartements à la classe C augmente d’année en année pour atteindre 28 % au deuxième trimestre 2025. Dans le même temps, les ventes d’étiquettes D et E diminuent, mais restent largement majoritaire (57 % au deuxième trimestre).