En 2025, la collecte nette des SCPI progresse, mais le marché reste sous tension : le stock de parts en attente atteint 2,8 Md€, concentré sur une quinzaine de véhicules, signalant que la liquidité est toujours un problème majeur.
L’Association française des sociétés de placement immobilier (Aspim) a publié le bilan des fonds immobiliers grand public en 2025.
La collecte s’améliore…
La collecte nette du marché se redresse en 2025 (2,7 Md€), tirée par les SCPI (4,6 Md€ ; +29 %). Elle est cependant encore loin des années fastes : en 2022, elle atteignait 16,1 Md€, dont 10,2 Md€ pour les SCPI.
L’Aspim choisit de voir le verre à moitié plein, en rappelant que la collecte brute des SCPI en 2025 (5,5 Md€) se rapproche de la moyenne décennale (6,3 Md€). Le pic de 1,5 Md€ au quatrième trimestre (+14 % par rapport au trimestre précédent) constitue, pointe-t-elle « la collecte brute trimestrielle la plus élevée depuis le deuxième trimestre 2023 ». Celui qui a précédé la déconfiture du marché.
… mais l’illiquidité progresse
La capitalisation totale du marché s’établit au 31 décembre à 89 Md€ (+1,3 %). Sans surprise, les SCPI diversifiées captent l’essentiel de la collecte brute sur l’année (65 %), devant les véhicules orientés bureaux (24 %), tandis que les autres secteurs (logistique, santé, commerce…) se partagent les miettes.
Le marché reste distendu entre quelques véhicules qui raflent l’essentiel de la collecte et les anciens mastodontes, toujours empêtrés dans les demandes de retrait, maintenant plus nombreux. Au 31 décembre 2025, le montant total des parts en attente s’élève à 2,8 Md€ (3,1 % de la capitalisation du marché), concentré sur une quinzaine de SCPI – majoritairement à prépondérance bureaux – gérés par 7 sociétés de gestion qui représentent les trois quarts du stock.
Mais au lieu de refluer avec l’afflux d’argent frais, le marché des parts en attente a au contraire progressé de 366 M€. « Cette progression serait principalement liée à des arbitrages de fin d’année en provenance d’un acteur de l’assurance », avance l’Aspim.
Le marché secondaire tire partie de la situation avec près d’1 Md€ de parts échangées en 2025, soit 1,1 % de la capitalisation du marché.
Distribution : moitié mieux, moitié moins bien
Le taux de distribution, quant à lui, stagne d’une année sur l’autre (4,91 %). La moitié des véhicules sert un rendement en progression, alors qu’il est en diminution pour l’autre moitié. Les SCPI diversifiées tirent leur épingle du jeu, proposant un taux moyen à 6 %.
En utilisant le nouvel indicateur, la performance globale annualisée (PGA) qui combine la distribution avec l’évolution du prix de part, la réalité est nettement plus terne, puisque la performance globale s’affiche alors à 1,46 % en 2025. Une conséquence directe des baisses de prix de part intervenues en 2025, le prix de part moyen pondéré par la capitalisation reculant de 3,45 %.
Encore une fois, les SCPI diversifiées caracolent en tête, avec un PGA de 6,3 %, suivies de près par la logistique (5,8 %). Si les bureaux sont dans le rouge (-0,2 %), ils semblent avoir digéré l’essentiel de leur baisse, là où le résidentiel fait pâle figure (-4,5 %).
Le rouge et le rouge
Dans le rouge également, les OPCI qui poursuivent leur décollecte, en 2025 de -1,3 Md€. Si cette dernière diminue d’une année sur l’autre (-3 Md€ en 2023), elle double au quatrième trimestre (-472 M€), soulignant « la persistance de besoins de liquidités, auxquels les gérants doivent répondre par des cessions d’actifs », précise l’Aspim. L’actifs net des OPCI atteint 11 Md€ fin 2025 (-12 % sur un an), tandis que la PGA ressort à +0,9 %.
La situation n’est guère plus glorieuse pour les SC, en décollecte de 584 M€ sur l’année, pour une PGA à 1,5 %. L’essentiel de cette décollecte se concentre au quatrième trimestre, où elle atteint 415 M€. Elle « s’explique notamment par une importante réduction de capital consécutive à des cessions d’actifs sur le dernier trimestre de l’année », commente l’Aspim. La capitalisation des SC s’établit à 21 Md€, en repli d’1,7 % sur un an.
