Les deux principaux fonds d’investissement immobilier à destination du grand public, les SCPI et OPCI, ont collecté 11,4 Md€ en 2019, dépassant le précédent record de 2017, selon l'IEIF et l'Aspim.
Pour Véronique Donnadieu, déléguée générale de l’Aspim, « l’année 2019 a été particulièrement dynamique pour le marché de l’immobilier non coté. Les OPCI et SCPI s’affirment, année après année, comme des produits performants et stables dans un contexte de baisse du rendement de l’épargne liée à la persistance des taux bas ». Globalement, le niveau de revenus distribués par les SCPI leur permet de dégager une prime de risque en hausse (480 points de base au-dessus des emprunts d’Etat à 10 ans).
Les rendements moyens des SCPI sont bien meilleurs après des années d’érosion : 4,28% après 4,18% l’année dernière pour le taux de distribution et +1,43% après +0,76% en termes de revalorisation du prix de la part pour les SCPI majoritairement investies en bureaux. Pour les SCPI de commerces, le rendement grimpe de 4,35% à 4,42% et le taux de valorisation remonte de -0,22% à +0,18%.
Pour les SCPI diversifiées, le rendement demeure élevé : 5,03% après 5,10% et une valorisation un peu meilleure : +1,01% après +0,62%. Par contre, on observe un léger moins bien sur les SCPI spécialisées : 4,5% après 4,62% et +0,06% après 3,49%.
Les chiffres de collecte nette sont explosifs : 8,606 Md€ après 5,103 Md€, soit un bond de +68,6% (et + 36% par rapport à l’exercice 2017) ! Un nouveau record historique depuis la création de ce véhicule d’investissement il y a une quarantaine d’années.
>SCPI de bureaux : 4 446,7 M€, +64,0% (versus 2 712 M€)
>SCPI commerces : 578,2 M€, +234,5% (172,8 M€)
>SCPI spécialisées : 1 182,7 M€, +45,4% (813,4 M€)
>SCPI diversifiées : 2 264,1 M€, +78,0% (1 271,9 M€)
>SCPI résidentiel : 134,5 M€, +1,0% (133,3 M€).
La collecte brute s’est élevée à 9 672,3 M€, soit +49,3%.
Les SCPI ont réalisé pour 9,2 Md€ d’acquisitions en 2019 (+48%), particulièrement actives au dernier trimestre 2019 avec 3,7 Md€ d’acquisitions (soit 40% du total annuel). Sur l’année, les acquisitions se sont orientées sur les bureaux (63%), les locaux commerciaux (12%), la santé, les EPHAD et résidences de service pour seniors (10%, contre 6% en 2018), l’hôtellerie (4%), la logistique et locaux d’activité (6% contre 2% en 2018). Les autres catégories (dont le résidentiel, les crèches/écoles, les locaux mixtes) complètent les investissements à hauteur de 5%.
D’un point de vue géographique, les acquisitions ont concerné d’abord l’Ile-de-France (48%, dont 10% à Paris), puis l’étranger (28%, pour moitié à destination de l’Allemagne et un quart du Benelux) et les régions (24%). Soulignons que les investissements dans les autres pays européens avaient pesé 30,8% en 2018 contre 28% en 2019. Remarquons que le communiqué de l’Aspim n’évoque pas l’approche ISR.
Les SCPI ont également arbitré des actifs pour un montant de 1,7 Md€, soit le double de l’exercice précédent : 79% des cessions ont concerné des bureaux très majoritairement localisés en Ile-de-France hors de Paris.
Du côté des OPCI Grand Public, en 2019, les 20 fonds, majoritairement distribués par le biais des contrats d’assurance-vie, ont collecté un total de 2,8 Md€, soit une hausse de 30% par rapport à l’exercice précédent.
Des capitalisations en forte hausse
Au 31 décembre 2019, la capitalisation des SCPI atteignait au total 65,154 Md€, soit une augmentation de 17% par rapport à la fin 2018.
>SCPI bureaux : 40 706,5 M€, +14,7% (versus 35 476 M€)
>SCPI commerces : 5 460,2 M€, +12,1% (4 871,8 M€)
>SCPI spécialisées : 4 374,6 M€, +37,3% (3 187 M€)
>SCPI diversifiées : 10 452,4 M€, +29,7% (8 060 M€)
>SCPI résidentiel : 4 160,1 M€, +0,4% (4 144,8 M€)
Le taux de rotation des parts émises reste très faible, en recul de 1,97% à 1,49%, signe de l’intérêt des épargnants pour ce placement. « Le marché secondaire des SCPI, souligne l’Aspim, ne connaît pas de tension sur sa liquidité : le cumul des parts en attente de cessions et des retraits non compensés se limite à 0,21 % de la capitalisation globale ».
Belle dynamique des OPCI
Du côté des OPCI Grand Public, l’actif net cumulé est passé de 15,2 Md€ fin 2018 à 18,6 Md€ fin 2019, soit une augmentation de près de 23%. Surtout, en 2019, grâce à un contexte boursier très favorable notamment sur les foncières cotées, la performance globale des OPCI a atteint 5,4% contre +0,8% en 2018. C’est davantage la valorisation du patrimoine (+4,3% contre - 0,4% l’année précédente) qui a porté cette performance que le rendement courant (+1,2%, comme en 2018).
Mais l’Aspim souligne que « la volatilité des marchés actions explique une forte fluctuation des performances sur les deux dernières années ». Depuis le 31 décembre 2017, la performance annuelle moyenne des OCPI s’établit à +3,1% (dont 1,2% de rendement courant et 1,9% de revalorisation du prix de part).
Au final, avec ces excellents résultats de la pierre-papier, Véronique Donnadieu fait justement observer que « ces véhicules devraient trouver toute leur place dans le nouveau Plan épargne retraite introduit par la loi Pacte ».
Jean-Denis Errard
