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Saisir les opportunités du thème sport et bien-être

Dans le cadre de notre hors-série « Panorama 2025 des SCPI », nous avons donné la parole à Nicolas Le Febvre, Directeur général - Gestion privée de ClubFunding Group.

Vous avez créé la SCPI Vitality en 2024. Quel est son objectif de gestion ?
La SCPI Vitality répond à une approche thématique novatrice qui vise à combiner les atouts de l’investissement immobilier traditionnel et les valeurs fortes qui émanent du sport et du bien-être. En lançant ce nouveau véhicule d’investissement pour les 10 ans de ClubFunding, nous avons souhaité nous démarquer des SCPI pan-européennes qui abondent désormais sur le marché. Le sport et le bien-être sont des thèmes qui bénéficient aujourd’hui d’importants moteurs de croissance. Il y a beaucoup de choses à faire dans ce secteur et de nombreuses opportunités sont à saisir là où les acteurs plus conventionnels ne veulent pas nécessairement aller.

ClubFunding AM est la société de gestion de portefeuille du groupe ClubFunding. Quelles sont ses spécificités ?
ClubFunding Group, membre du programme Next40/FT120 de la French Tech depuis 2023, est un groupe diversifié de services financiers. C’est en 2014 avec l’arrivée de David Peronnin et la création de ClubFunding que le groupe, initialement familial, s’est transformé et développé pour évoluer vers différents métiers : l’investissement immobilier, les émissions obligataires, l’investissements outre-mer via le Girardin industriel, la gestion d’actifs, et, enfin, le recouvrement et le rachat de créances. Récemment, notre plateforme s’est également ouverte aux produits structurés et au venture capital. Personnellement, j’ai rejoint le groupe il y a un an et demi pour participer à l’impulsion de cette stratégie multi-produits. ClubFunding AM, la filiale de gestion d’actifs, propose des solutions d’investissement mutualisées et des dispositifs de financement innovants à destination des investisseurs privés et professionnels.

Comment est structurée l’équipe de gestion ?
La SCPI bénéficie d’une équipe de gestion expérimentée avec, à sa tête, son gérant en titre, Pierre-Alexandre Duc. Celui-ci connait très bien le marché immobilier européen. Il a précédemment géré des portefeuilles de plusieurs milliards d’euros pour de grands institutionnels.

Quelle est l’étendue de l’univers d’investissement de la SCPI ?
D’une manière générale, l’équipe de gestion vise toutes les infrastructures conçues pour encourager un mode de vie actif et équilibré, et plus globalement pour répondre aux besoins croissants de la population en matière de santé physique et mentale, tant dans la sphère privée que professionnelle. D’un point de vue géographique, son univers d’investissement couvre l’Europe continentale et notamment les marchés français, allemand, belge, espagnol et italien.

Vous évoquez un marché en forte croissance. Comment appréhendez-vous sa dynamique ?
Le marché mondial de la santé et du bien-être représentait, en 2024, plus de 5 800 Md$. Il devrait atteindre près de 9 400 Md$. d’ici 2033. Bien évidemment, l’immobilier qui y est associé suit cette tendance et la dépasse même. Selon un rapport récent du Global Wellness Institute, le secteur immobilier du bien-être a enregistré un taux de croissance annuel moyen de 18,1 % entre 2019 et 2023. En Europe, ce taux a même dépassé 20 % sur la période. Cette dynamique témoigne de la croissance rapide des besoins dans un contexte de prise de conscience accrue sur ces sujets par les consommateurs. Pour utiliser le jargon immobilier, le pipeline est très important : le nombre de projets proposé est très rassurant pour un gestionnaire, car il garantit des débouchés solides pour la collecte, présente et future.

Quels sont les différents types d’actifs du portefeuille ?
L’objectif étant d’obtenir un portefeuille diversifié, tant en termes de typologie d’actifs que de localisation, l’équipe de gestion ne se limite pas aux infrastructures du sport et du bien-être, elle se penche également sur les actifs tertiaires intégrant des services liés au sport et au bien-être. Parmi les actifs cibles, on peut donc retrouver des salles de sport, instituts de yoga ou gymnases, des hôtels avec des services de fitness, relaxation et bien-être, des commerces spécialisés comme les enseignes de sports et de nutrition, mais aussi les magasins bio, les bureaux et espaces de coworking incluant des salles de sport et de bien-être, des cabinets médicaux, pharmacies et laboratoires d’analyses, des centres de spa, de massage et de remise en forme, ou encore des centres de soins spécialisés.

Quelles ont été vos premières opérations ?
Un mois après le lancement commercial de la SCPI, nous avons pu acquérir les locaux d’un Basic Fit en Espagne. Situé à León, en plein centre-ville, il s’agit d’un ancien théâtre de 1 859 m², reconverti en salle de sport, qui a été entièrement rénové en 2024. Le bail a une durée résiduelle de 11 ans et l’actif bénéficie d’une garantie autonome à première demande de la maison mère, basée aux Pays-Bas, couvrant l’intégralité de la durée du bail. Notre politique d’acquisition se poursuit aujourd’hui, avec une deuxième acquisition réalisée durant l’été 2025 et l’objectif de délivrer un rendement cible de 6 % net de frais de gestion. Pour 2025, le rendement sera en ligne avec nos objectifs et les dépassera éventuellement. Le momentum étant favorable, nous nous attendons également à un accroissement prochain du prix de la part.

La SCPI Vitality relève de l’article 8 de la classification SFDR. Comment les valeurs du sport et les critères ESG se rejoignent-elles dans votre gestion ?
Le thème d’investissement de la SCPI est en effet aligné avec les enjeux sociétaux et environnementaux. En intégrant les critères ESG dans notre processus d’investissement, nous nous assurons que chaque projet financé et soutenu contribue au bien-être des communautés locales et à la protection de l’environnement. Pour cela, nous avons développé une grille d’analyse spécifique qui permet une prise en compte préalable des risques et la validation de points importants tels que la consommation raisonnée d’énergie. Il s’agit donc ici d’un alignement parfait entre convictions et opportunités.

Evoquant ces convictions, vous avez annoncé, en plus d’une nouvelle identité visuelle, un partenariat avec Olivier Giroud, champion du monde de football et figure emblématique du sport français. Quel est votre message ?
Ces annonces s’inscrivent dans une dynamique de transformation profonde. Elles sont portées par la volonté de rendre l’investissement accessible au plus grand nombre, davantage inclusif. Les particuliers peuvent désormais investir dans des SCPI à partir de 200 euros, tandis que les produits structurés et le crowdfunding sont accessibles dès 100 euros. Les notions de performance et les valeurs humanistes peuvent parfaitement cohabiter.

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TB