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Mobiliser les outils de gestion de dernière génération

Dans le cadre de notre hors-série « Panorama 2025 des SCPI », nous avons donné la parole à Mansour Khalifé, Président de MNK Partners.

Vous êtes le fondateur du groupe MNK. Quelles sont ses principales caractéristiques ?
Il s’agit d’un groupe indépendant, créé en 2017, dont le capital est détenu à 100 % par son équipe de direction. Après avoir travaillé pour un groupe de référence dans le monde des SCPI, j'ai créé MNK Partners, filliale du groupe MNK, afin de me concentrer sur les fonds professionnels. Le marché des SCPI était alors arrivé à un stade de maturité tel que la pression concurrentielle était forte. Aujourd’hui, le groupe présente un profil international. L’équipe compte aujourd’hui 35 personnes qui sont réparties entre la France, le Luxembourg, le Royaume-Uni, l’Espagne, le Maroc et la Pologne. Nous travaillons en mode réseau et maitrisons tous les aspects de la chaine immobilière car nous souhaitons être en permanence proches de nos marchés. Nous avons par ailleurs plusieurs projets de croissance externe, notamment dans le secteur du private equity immobilier. Certains de ces projets vont d’ailleurs se concrétiser dès cette année.

Vous proposez désormais la SCPI Reason. Quelles ont été vos motivations pour revenir sur ce marché ?
L’impact de l’inflation et de la remontée des taux s’est fait durement sentir sur le marché des SCPI. Au regard de la situation, nous avons acquis la conviction qu’il fallait réinventer l’épargne immobilière, développer une nouvelle approche, en phase avec les attentes des investisseurs et adaptée à la complexification du marché. La SCPI Reason est donc née de l’envie de faire autrement, de faire mieux.

Comment avez-vous procédé ?
Nous sommes partis du principe qu’il fallait réinventer le modèle, en y apportant davantage de transparence et de sens. Notre objectif a alors été de mettre en place un modèle prédictif des cycles immobiliers, combiné à un vrai pilotage des collectes et des investissements. Pour ce faire, nous nous sommes appuyés sur un modèle de gestion quantitative, basé sur les données, sur lequel nous travaillons depuis cinq ans pour nos fonds professionnels. Nous avons par ailleurs, dès le lancement, souhaité apporter davantage de services pour l’investisseur avec une offre plus accessible, plus exigeante avec une collecte maitrisée, alignée sur les opportunités et plus souple grâce à des plans d’épargne. L’idée est, comme évoqué, de gagner en efficacité, ce qui constitue un atout de taille compte tenu de la complexité du marché.

Comment conciliez-vous ces différentes exigences ?
Nous avons décidé de fixer la part de la SCPI à 1€. L’idée ici n’est pas de faire du volume mais d’ouvrir la porte à tous les épargnants sans discrimination ni limitation. Chacun doit pouvoir épargner en fonction de ses moyens. Par ailleurs, nous souhaitons maîtriser la collecte afin qu’elle soit alignée sur les opportunités offertes par le marché. En évitant la course aux encours que se sont imposés certains de nos concurrents et en pilotant correctement la collecte, nous pouvons mieux gérer le portefeuille en nous limitant à des investissements de qualité et, ainsi, optimiser notre gestion des risques.

Vous évoquez plus haut le lancement de plans d’épargne. A quelle logique répondent-ils ?
Ils ont été pensés pour accompagner chaque étape de la vie des investisseurs, sans frais supplémentaires et avec une grande souplesse. Ils leur permettent de devenir pleinement acteur de leur investissement immobilier en évitant l’erreur classique de la souscription en une seule fois. Nous sommes en effet convaincus que l’épargne ne s’achète pas d’un bloc mais qu’elle se constitue dans le temps par des versements réguliers mensuels. L’effet multiplicateur, bien connu des professionnels de la finance, joue ensuite son rôle sur la durée, d’autant que les dividendes sont réinvestis. Nous avons également souhaité que ces plans répondent à des objectifs concrets et que chacun puisse ainsi bâtir son épargne selon ses priorités, dans un cadre lisible et sécurisé.

Quels sont les plans que vous proposez actuellement ?
Ils sont au nombre de quatre. Reason Éducation est proposé pour préparer le financement des études des enfants, en répartissant l’investissement sur 10 à 15 ans. Reason Ambition a été conçu pour accompagner les jeunes actifs dans la constitution progressive d’un apport, au service d’un projet personnel. Reason Retraite permet, quant à lui et comme son nom l’indique, de se bâtir un complément de revenus pour la retraite, avec des distributions mensuelles et la possibilité de réinvestir les dividendes. Enfin, Reason Succession vise à transmettre un capital hors droits de succession, en optimisant le démembrement et la fiscalité. Chaque plan s’appuie sur des versements programmés dès 1€ par mois. Cette approche permet aux épargnants d’acquérir des parts chaque mois, de manière automatique, tout en lissant le prix d’achat dans le temps.

Revenons à la stratégie. Comment s’articule votre approche ?
Nous avons voulu faire partie des premiers acteurs européens à avoir recours aux outils de dernière génération pour alimenter notre gestion. En exploitant des analyses statis-tiques robustes et des scénarios de simulation, nous identifions les opportunités, anticipons les chocs macroéconomiques, ajustons nos allocations en temps réel et sécurisons la performance de vos placements. Pour ce faire, nous utilisons Quanty, un outil de gestion quantitative, pensé et développé en interne. Cet outil, qui couvre 10 classes d’actifs et plus de 2 000 villes dans le monde, permet de bannir les émotions et donc la subjectivité dans les choix d’allocation. Un autre pilier de notre stratégie repose sur la sélection de locataires présentant une solidité financière avérée, leur permettant d’honorer leurs engagements locatifs sur toute la durée du bail. On peut enfin noter que la SCPI Reason a obtenu le label ISR. Les critères ESG sont aujourd’hui incontournables pour éviter de détruire de la valeur.

Quelles sont les actualités récentes de la SCPI ?
Nous avons acquis un hôtel exploité par Travelodge à Newcastle et un immeuble de bureaux aux standards ESG élevés à Glasgow. Notre portefeuille, qui dépasse désormais 20 M€ de capitalisation, est désormais exposé à quatre secteurs : la logistique, l’éducation, l’hôtellerie et le bureau. Sur les sept premiers mois de l’année, nous avons d’ores et déjà délivré un rendement de 7,8 %, ce qui laisse envisager un rendement à deux chiffres pour cette année, sachant que notre TRI cible sur huit ans est de 7,5 % et que les dividendes potentiels sont versés mensuellement.

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TB