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Jeter les bases d'un rendement solide sur la durée

Dans le cadre de notre hors-série « Panorama 2025 des SCPI », nous avons donné la parole à Jérôme Grumler, Directeur général délégué de Sofidy. 

Quelle est la genèse de la nouvelle SCPI Sofidynamic et quelles sont ses principales caractéristiques ?
Il y a un peu plus de deux ans, en analysant notre gamme de SCPI, nous avons observé qu’elle était très riche mais, qu’en revanche, toutes offraient des rendements proches de 5 %. Pour répondre aux attentes des épargnants, nous avons donc décidé de compléter la gamme avec une solution offrant un couple rendement/risque sensiblement plus élevé. Sofidynamic est donc une SCPI High Yield qui a été construite pour offrir ce couple rendement/risque plus élevé en complément de la gamme existante. Elle vise un taux de distribution brut de 7 % minimum dans la durée et TRI cible identique. Sa politique d’investissement est diversifiée, européenne et elle bénéficie depuis quelques mois du label ISR immobilier.

Comment ce positionnement se traduit-il dans la stratégie déployée ?
Pour servir cet objectif de rendement supérieur à 7 %, notre univers d’investissement diffère de celui de nos SCPI historiques. Nous ciblons des actifs parfois moins centraux : des commerces en périphérie, des locaux d’activité ou de la petite logistique et adoptons une approche très opportuniste dans notre sélection. Le changement de cycle immobilier favorise également la mise en œuvre d’une stratégie High Yield, tout en maîtrisant la prise de risque. Nous demeurons par ailleurs très rigoureux quant à la granularité du portefeuille de la SCPI, un élément clé dans la gestion des risques chez Sofidy. Cette politique nous permet ainsi de nous positionner sur des actifs offrant un rendement immédiat d’au moins 7 %, avant effet de levier.

Vous évoquez votre univers d’investissement historique. Quel est-il et quels sont les points communs entre Sofidynamic et les autres SCPI de votre gamme ?
Nous sommes historiquement un acteur qui investit de manière diversifiée, avec une expertise particulièrement reconnue dans l’immobilier de commerces (actuellement plus de 50 % du patrimoine total de nos SCPI), généralement dans des emplacements centraux aux cœurs des centres-villes dynamiques. Si l’univers d’investissement de Sofidynamic intègre des actifs moins prime ou moins core, notamment par une centralité moins forte des emplacements, Sofidynamic partage néanmoins le même ADN que les autres produits de la gamme : la recherche constante de diversification par zone géographique et par typologies sectorielles, combinée à une granularité soutenue en termes de nombre d’actifs et de locataires.

Comment appréhendez-vous le changement de cycle de marché et quels ont été vos choix de gestion dans ce contexte ?
Après deux années de correction des valeurs, on observe, depuis l’an dernier, une stabilisation du marché. Les craintes des investisseurs se dissipent peu à peu et les valeurs d'actifs ont désormais tendance à se normaliser. Les conditions actuelles redeviennent donc propices aux investissements et à l’immobilier. Nous avons très peu acheté fin 2022 et en 2023 pour bien observer le changement de cycle et accumuler de la trésorerie (800 millions sur l’ensemble de nos fonds fin 2023). Nous tirons maintenant profit de cette situation avec la prudence et la discipline qui nous caractérisent depuis, désormais, quarante ans.

Quelle est votre politique d’acquisition actuelle ?
Depuis début 2024, nous avons procédé, pour l'ensemble de nos véhicules d’investissement, à de nombreuses acquisitions relutives pour un montant global de près d'un milliard d'euros. Pour Sofidynamic, nous visons spécifiquement les commerces de périphérie, mais aussi les locaux d'activité, et notamment des actifs dédiés à l'entreposage et à la logistique pour des artisans ou des acteurs industriels.

Et en termes géographiques ?
Le portefeuille est encore en cours de construction, mais nous sommes déjà investis à parts égales entre la France et l’étranger ce qui est conforme à notre objectif. à l’étranger, nous avons actuellement réalisé des investissements aux Pays-Bas, mais notre objectif est de détenir un patrimoine immobilier très diversifié géographiquement. Actuellement, le portefeuille compte 12 investissements pour 105 M€. Ainsi, au nord de l'Europe, nous regardons de près les marchés irlandais et britannique, nous surveillons également le marché allemand qui pourrait prochainement redevenir intéressant. Au sud, nous nous concentrons sur le marché espagnol. De plus, pour diversifier nos investissements et intégrer des actifs de plus grande taille dans notre portefeuille, nous réalisons des co-investissements sur des opportunités d’acquisitions significatives.

Comment procédez-vous ?
Deux de nos premières acquisitions ont été réalisées avec des co-investisseurs : un centre commercial majeur avec un peu plus de 200 locataires au nord de Paris, et un vaste ensemble de commerces de centre-ville à Zoetermeer aux Pays-Bas avec plus d'une centaine de locataires. Les co-investisseurs dans ces opérations de mutualisation peuvent être, selon les cas, d’autres véhicules d'investissement de Sofidy, des investisseurs institutionnels ou des family offices qui souhaitent appréhender en direct cet univers d’investissement. Cela nous permet d’accéder à des opportunités particulièrement intéressantes. Par exemple, le centre commercial en région parisienne génère +11 % de rendement avant effet de levier !

Les niveaux de rendement que vous évoquez sont-ils tenables sur le long terme ?
Les premières acquisitions nous permettent de jeter les bases d'un rendement solide dans la durée. Par ailleurs, nous pensons que le paradigme a durablement changé pour l’investissement immobilier, particulièrement les perspectives sur les taux longs. Par conséquent, nous sommes sereins sur le fait de pouvoir tenir nos objectifs de long terme. Pour 2025, nous avons d'ores et déjà annoncé un taux de distribution minimum de +8,4 %. Sachant que nous avons préalablement procédé à une réévaluation de la part de +5 % en janvier dernier, la performance globale de Sofidynamic pour l’année en cours s'établit à +13,4 %, soit l'une des plus élevées – voire la plus élevée – du marché.

Pour decouvrir "Panorama 2025 des SCPI", cliquez ici

TB