28052024

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Tendance

Crowdfunding immobilier : miser sur la complémentarité des marchés obligataire et immobilier


Quentin Romet Homunity

Plutôt que d’opérer des transferts court-termistes entre ces deux classes d’actifs, un investisseur averti apprendra à profiter de la complémentarité de ces marchés via l’obligataire immobilier.

 

Ces derniers mois, les taux d’intérêt sont repartis à la hausse. Un contexte qui amène parfois les épargnants à prendre des décisions hâtives et à fuir l’investissement immobilier pour favoriser le marché obligataire. Mais, arbitrer son patrimoine de manière radicale n’est généralement pas la meilleure option. Bien au contraire, une allocation pertinente demande de la subtilité. Plutôt que d’opérer des transferts court-termistes entre ces deux classes d’actifs, un investisseur averti apprendra à profiter de la complémentarité de ces marchés via l’obligataire immobilier.

La possibilité d’investir à court terme dans l’immobilier

Tout épargnant qui investit doit avoir en tête un maître-mot : la diversification. Mettre tous ses œufs dans le même panier, qu’il s’agisse de l’immobilier, de la bourse, de la crypto ou des marchés obligataires, est rarement pertinent. Au contraire, plus un portefeuille est diversifié, plus il sera capable de résister dans les phases les plus compliquées des cycles.

Dans un portefeuille, l’investissement immobilier n’est pas une valeur refuge, mais il constitue un bon outil de diversification. Au sein de cette classe d’actifs, on trouve en effet une multitude de solutions d’investissement aux propriétés variées qui répondent à différents objectifs d’investissement. Si l’investissement en direct dans la pierre, la pierre-papier ou l’investissement locatif nécessitent par exemple un horizon de temps long, le crowdfunding immobilier, lui, donne accès à la classe d’actifs en plaçant son argent sur un horizon relativement court : 18 à 24 mois.

Cette forme d’investissement, qui consiste à faire financer – funding – des projets immobiliers par la foule – crowd – offre aux investisseurs la possibilité d’être rémunérés jusqu’à 10 ou 11 %* annualisés en plaçant leur argent à court terme. Les investisseurs accompagnent des opérations immobilières en prêtant de l’argent à un promoteur, via la souscription d’obligations dont le sous-jacent est l’opération immobilière. Ici, ce n’est donc pas les loyers perçus qui permettent de rémunérer l'investisseur, mais la marge dégagée sur l’opération.

Un couple rendement-risque qui profite de la hausse des taux

Autre avantage de la souscription d’obligations dans le cadre du crowdfunding immobilier, le ticket d’entrée est relativement faible, de l’ordre de 1 000 €, une différence majeure avec l’accès aux SCPI, ou encore plus avec l’investissement immobilier en direct. Les projets sont accessibles à la plupart des épargnants qui peuvent les multiplier pour continuer à diversifier leur portefeuille. De plus, l’imposition est avantageuse, car contrairement aux revenus immobiliers, seule la flat tax est appliquée.

Après quinze années d’euphorie, l’immobilier connaît aujourd’hui des temps plus chahutés. La hausse des taux et la diminution du nombre de programmes immobiliers peut légitimement inquiéter les investisseurs qui s’interrogent sur la viabilité économique de ces opérations. Dans la réalité, on constate que les opérations qui arrivent à voir le jour sont tout aussi sécurisées qu’avant. La vraie difficulté réside plutôt dans le problème de commercialisation, qui peut être résolu par la vente en bloc.

Malgré cela, le contexte continue à en effrayer plus d'un, mais il faut garder en tête que les taux, bien qu’en augmentation rapide, sont loin d’être anormaux. Nous sortons, au contraire, d’un marché très atypique avec des taux proches de zéro. Aujourd’hui, la dette à un coût, qui demande simplement de s’intéresser plus longuement au sous-jacent avant d’investir.

Par ailleurs, aujourd’hui, l’offre, supérieure à la demande, crée mécaniquement de bonnes opportunités accessibles via le crowdfunding immobilier. Le niveau de rendement-risque est particulièrement intéressant, car les obligations actuelles offrent pour la plupart des niveaux de garantie plus élevés, avec l’hypothèque par exemple et des rendements de l’ordre de 10 %.

On pourrait même aller jusqu’à dire que la hausse des taux est un élément positif pour le crowdfunding immobilier. Plus les taux augmentent, plus l’octroi de crédits bancaires se resserre, augmentant ainsi le besoin de fonds propres des promoteurs qui ont alors tout intérêt à se diriger vers les plateformes de crowdfunding.

 

*Les performance passées ne préjugent pas des performances futures