Immobilier

Les avantages de la SCPI lors d’une transmission

A partir d’un certain âge, la transmission d’un patrimoine devient l’objectif premier de l’épargnant. Le choix du bon placement est essentiel car il peut faciliter le partage entre les héritiers, éviter les conflits et faire des économies considérables. La SCPI de rendement semble en ce sens être l’outil idéal pour transmettre un patrimoine à ses héritiers. Connaissez-vous tous les avantages de la SCPI lors d’une transmission ?

(Publi-communiqué)

L’immobilier a depuis toujours une place privilégiée dans le patrimoine des Français, adeptes des placements peu risqués. En effet, selon l’INSEE, près de 62% des ménages possèdent un patrimoine immobilier en 2018, que ce soit leur résidence principale ou un autre bien. En valeur, le patrimoine immobilier des Français pèse plus de 7000 Milliards d’euros.

Malgré une capitalisation solide de 62.4 milliards d’euros à la fin du troisième trimestre 2019, les SCPI conservent une place minoritaire dans le patrimoine des Français. Cependant, elles méritent que l’on s’y intéresse lorsqu’il s’agit de la création d’un revenu complémentaire, de la valorisation d’un capital mais également de la transmission de son patrimoine.

« Les épargnants qui nous appellent au 01 44 56 00 23 ne maitrisent pas forcément le placement SCPI sur le bout des doigts. Ils découvrent son fonctionnement lors du premier rendez-vous avec leur consultant dédié et comprennent rapidement l’intérêt d’acheter des parts de SCPI, quel que soit leur objectif. » indique Gabriela Kockova, manager à La Centrale des SCPI.

Les SCPI ou les sociétés civiles de placement immobilier permettent aux épargnants d’investir dans la pierre et jouir de divers atouts liés à cette classe d’actifs : rendement compétitif supérieur à l’inflation, risque maitrisé, peu de volatilité, potentiel de revalorisation sur du long terme. En effet, il s’agit d’un investissement qui doit être réalisé sur une période longue, de 8 ans minimum, selon Autorité des marchés financiers (AMF). Cela ne semble pas contraindre les épargnants qui conservent en moyenne leurs parts de SCPI pendant 27 ans.

Au même titre, la transmission d’un patrimoine est un acte qui se prépare et qui s’anticipe, généralement une vingtaine d’année à l’avance. Ainsi, la SCPI semble bien s’adapter à cet objectif patrimonial, générant des avantages aux différentes parties avant et après transmission.

L’intérêt de la SCPI lors de la transmission

Les principales fonctions de la SCPI sont, certes, la constitution d’un revenu complémentaire et la valorisation du capital en l’investissant dans la pierre. Tout le monde sait que l’immobilier se prête parfaitement à ses deux objectifs patrimoniaux majeurs. Cependant, seul un consultant expérimenté et indépendant saura vous faire profiter gratuitement de tous les avantages des SCPI de rendement lors d’une transmission patrimoniale et ainsi optimiser votre montage.

Regroupons tous les avantages de la SCPI lors de la transmission :

Premièrement, la SCPI permet un partage facile et équitable.

Un patrimoine de SCPI peut être fractionné en tant de parts que d’héritiers. Ainsi, le partage entre les frères et sœurs se fait très facilement et de manière équitable. Les professionnels conseillent d’envisager cette répartition dès l’acquisition des parts de SCPI, en achetant un nombre de parts divisible par le nombre d’enfants ou plus globalement d’héritiers. Par exemple, un portefeuille composé de 100 parts sera ainsi facilement partagé entre 4 enfants du défunt lors de sa succession.

Deuxièmement, la SCPI n’impose aucune contrainte aux héritiers.

Contrairement à l’héritage d’un appartement locatif ou d’un portefeuille boursier dont il faut (savoir) assurer la gestion, les SCPI de rendement ne demandent aucune intervention de la part des associés. Dès la finalisation de la succession, les héritiers bénéficient de leur quotité de parts de SCPI et disposent librement de leurs loyers ainsi que de leur capital.

Troisièmement, chaque héritier gère librement son portefeuille de SCPI.

Hériter d’un appartement peut engendrer une indivision indésirée et lier le sort des héritiers. Si leur relation n’est pas rose, cette situation est particulièrement difficile à gérer. Si les objectifs des héritiers divergent, l’indivision devient un véritable casse-tête : vendre le bien ? conserver le bien ? racheter les parts des autres ? Une vente est généralement la seule voie pour échapper à l’indivision. Malheureusement, les futurs acquéreurs profitent généralement des indivisions pour négocier le prix du bien en vente à la baisse et la fratrie cède souvent en vue de la dissolution de l’indivision.

Dans le cas d’une transmission de parts de SCPI, chacun gère librement son portefeuille : ceux qui veulent vendre leurs parts de SCPI, vendent, et ceux qui veulent garder leurs parts de SCPI, les gardent.

Quatrièmement, la SCPI permet de prendre des décisions rationnelles.

Alors que l’on peut être attaché à sa maison familiale dans laquelle on a grandi, on se s’attache que difficilement aux parts de SCPI de rendement, plus abstraites que l’immobilier physique. On n’a jamais visité les biens au sein de la SCPI, on n’y a vécu aucun bon moment avec ses proches. Ainsi, les SCPI de rendement ne sont pas affectées par un quelconque attachement personnel. La démarche de transmission des parts de SCPI est donc beaucoup plus simple et rationnelle.

Cinquièmement, le démembrement viager de parts de SCPI permet une optimisation puissante de la transmission.

Pour faire économiser d’importantes sommes d’argent à vos héritiers au titre des droits de succession, il est recommandé de mettre en place un démembrement viager de parts de SCPI.

Ce montage extrêmement prisé permet de donner de son vivant la nue-propriété des parts de SCPI (propriété des « murs ») à ses héritiers et de conserver l’usufruit (jouissance des loyers) à vie. Au décès de l’usufruitier, les nus-propriétaires récupèrent la pleine jouissance de leurs parts de SCPI automatiquement et sans droits à payer.

Dans le cadre de montage, seule la quotité correspondante à la nue-propriété est transmise. La valeur de cette quotité varie selon l’âge de l’usufruitier. Par exemple, la valeur de la nue-propriété des SCPI s’élève à 50% pour un usufruitier de 55 ans et à 70% pour un usufruitier de 75 ans. En résumé, plus l’usufruitier est âgé, plus la nue-propriété coûte cher. D’où l’intérêt de préparer et d’anticiper sa transmission des parts de SCPI.

Comme dans le cadre de toute donation, il est possible de bénéficier de divers abattements de droit commun lors d’un démembrement viager de SCPI. Par exemple, un parent bénéficie d’un abattement fiscal de 100 000 euros par enfants et un grand parent bénéficie d’un abattement de 31 865 euros par petit-enfant. Ce dernier devrait prochainement augmenter à 101 865 euros dans le cadre de la Loi de finance 2020.

Cela permet dans certains cas de transmettre la nue-propriété de parts de SCPI à ses enfants sans aucun droit à payer, alors que ces derniers peuvent vite atteindre des sommes astronomiques si rien n’est fait en amont.

Ces abattements se renouvèlent tous les 15 ans. Si la transmission de SCPI de rendement est anticipée, il est possible d’en bénéficier deux ou trois fois dans une vie.

Ces nombreux atouts insoupçonnés de la SCPI permettent de faciliter et d’optimiser sa transmission patrimoniale. L’enjeu est de trouver un expert de la SCPI suffisamment expérimenté pour pouvoir vous partager ses meilleurs conseils, aussi bien dans le choix des SCPI que dans les montages à mettre en place. Parmi ces experts, La Centrale des SCPI ressort comme le portail SCPI idéal pour vous guider. Ce premier réseau indépendant dédié à la SCPI bénéficie de l’expertise de ses consultants, tous diplômés de la gestion de patrimoine, ainsi que de l’appui de ses nombreux services généraux dédiés (service juridique, fiscal, financement).

Dans la continuité, découvrez en vidéo pourquoi est-il pertinent d’investir un héritage en SCPI :  

Avertissement
L'investissement dans une SCPI n'est pas garanti, tant du point de vue des dividendes perçus que de celui de la préservation du capital. Les SCPI dépendent en effet des fluctuations des marchés immobiliers.
Avant toute décision d'achat de parts de SCPI, faites-vous conseiller par un professionnel afin d'être certain(e) que ce placement correspond à votre profil patrimonial.
Enfin, comme tout investissement immobilier, tenez compte du fait que les SCPI sont des placements de long terme dont la durée de détention minimale ne saurait être inférieure à huit ans.