En bonne voie pour être adopté, le projet de loi de finances pour 2026 impose de nouvelles règles fiscales et crée un cadre inédit pour les bailleurs privés. Résumé des principales mesures.
Le projet de loi de finances (PLF) pour 2026 tout proche de son adoption finale. Après que Sébastien Lecornu a engagé la responsabilité du gouvernement sur la partie « recettes » du budget, l’Assemblée nationale a rejeté les deux motions de censure déposées par les groupes parlementaires des députés LFI et RN. Le texte a donc été considéré comme adopté.
Les deux autres motions de censure examinées le 27 janvier suite à un autre 49.3 déclenché sur la partie « dépense » connaîtront certainement le même sort. Le budget sera ensuite débattu au Sénat, avant retour à l’Assemblée nationale, pour adoption définitive et publication avant fin février.
Les mesures d’ordre fiscal rédigées par le gouvernement Lecornu ont donc de bonnes chances de figurer dans le texte final, sauf si le Conseil constitutionnel censure certaines dispositions. Florilège.
Taxe sur les holdings patrimoniales
Le texte instaure une taxe sur les actifs non affectés à une activité opérationnelle des holdings patrimoniales. Pour être ciblée, une personne physique (incluant ses proches et associés) doit détenir au moins la moitié des droits de vote ou financier, exercer le pouvoir de décision, et la moitié des produits d’exploitation et financiers doivent être des « revenus passifs », comme des dividendes, loyers, intérêts, obligations, créances…
L’assiette de la taxe porte sur les biens dits « somptuaires ». Une liste des actifs concernés comprend les biens « plaisirs », comme les bijoux, les chevaux ou les alcools, mais aussi les logements dont l’actionnaire se réserve la jouissance.
Pérennisation de la CDHR
La contribution différentielle sur les hauts revenus (CDHR), dont les contribuables redevables ont dû partiellement s’acquitter pour la première fois fin décembre en versant un acompte égal à 95 % de l’impôt, est pérennisée.
Pour rappel, il cible les célibataires ou couples dont le revenu est supérieur respectivement à 250 000 € ou 500 000 €, pour que leur taux d’imposition effectif à l’impôt sur le revenu (IR) soit d’au moins 20 %.
« La CDHR touche en particulier les contribuables disposant de revenus importants soumis à la flat tax (dividendes, intérêts, plus-values sur valeurs mobilières, produits extériorisés à raison de rachats sur des contrats d’assurance -vie) dont le taux d’imposition forfaitaire, hors prélèvements sociaux, est de 12,8% (voire 7,5% s’agissant des produits de certains contrats d’assurance -vie) », rappelle Stéphane Jacquin, responsable de l’ingénierie patrimoniale chez Lazard Frères Gestion.
Modification du pacte Dutreil
Concernant le pacte Dutreil, le délai de l’engagement individuel de conservation est porté de quatre à six ans. Par ailleurs, le PLF exclut du dispositif certains actifs non affectés exclusivement à l’activité opérationnelle. La même logique que celle pour la taxe sur les holdings prévaut ici : le texte cible les biens plaisirs comme les véhicules de tourisme, les alcools, chevaux, objets d’art…
Aménagement du mécanisme d’apport-cession
Le report d’imposition prévu par l’article 150-0 B ter subit plusieurs retouches. Il porte le délai de réinvestissement par la société bénéficiaire de l’apport de titres de deux à trois ans, le seuil de réinvestissement dans une activité économique de 60 à 70 %, et le délai de conservation après réinvestissement d’un à cinq ans. Certaines activités financières, immobilières ou bancaires sont exclues du champ des réinvestissements éligibles.
Modification du régime des BSPCE
Le PLF pour 2026 étend la possibilité d’attribuer des BSPCE aux sous-filiales de la société émettrice. « Une société peut attribuer des BSPCE au personnel de ses sous-filiales sous réserve, d’une part, que la société émettrice détienne toujours au moins 75 % de l’ensemble constitué par les filiales et sous-filiales et, d’autre part, que ces dernières remplissent elles-mêmes les conditions d’éligibilité au dispositif, à l’exception de la condition portant sur les modalités de détention du capital », précise KPMG Avocats dans une note.
Le seuil de détention obligatoire du capital de la société émettrice par des personnes physiques est par ailleurs abaissé de 25 à 15 %. Les sociétés détenues par des fonds d’investissement jusqu’à 85 % sont ainsi éligibles.
Création du statut du bailleur privé
Annoncé comme le remplaçant du régime Pinel, le statut du bailleur privé vise à stimuler l’investissement locatif. Le texte ne prévoit aucun zonage géographique, mais impose un investissement dans le neuf ou l’ancien à rénover (si les travaux comptent pour au moins 30 % du coût du projet), ainsi qu’un engagement de location pendant neuf ans à loyer intermédiaire, social ou très social.
En contrepartie, les intérêts d’emprunt, la taxe foncière et les travaux sont déductibles des revenus locatifs, avec en sus un amortissement annuel de 3 à 5,5 % du prix d’acquisition, variable et plafonné (jusqu’à 12 000 €) selon le type de location. Cerise sur le gâteau, le statut ouvre la possibilité d’imputer le surplus d’amortissement sur les autres revenus du foyer.
« Si cette réforme ne suffira pas à combler le déficit d’offre de logements locatifs – il faudrait pour cela traiter des problèmes structurels tels que la réticence des communes à octroyer des permis de construire (NIMBY), l’inflation normative, la surprotection des locataires ou encore le rationnement du crédit par le Haut Conseil de Stabilité Financière – elle permet a minima d’entamer un processus de restauration de l’attractivité de l’investissement locatif vis-à-vis du capital privé », a commenté Olivier Lendrevie dans sa lettre MoneySmart.
