Après des mois de débats et de revirements, le projet de statut du bailleur privé trouve son point d’atterrissage dans le PLF 2026, adopté via l’article 49-3. Le texte ouvre l’accès à un amortissement confortable, mais au prix de conditions strictes en matière d’investissement, de loyers et d’engagement locatif. Décryptage d’un dispositif aussi attendu que contraint.
Quelles sont les conditions à respecter pour bénéficier de l’amortissement en location vide ?
La dernière version du texte du PLF 2026 pose trois grandes conditions afin de bénéficier de l’amortissement.
La première concerne la date de l’acquisition du bien, qui devra donc être acquis (construit ou en état futur d’achèvement), ou avoir vu son permis de construire déposé, entre la date d’entrée en vigueur de la loi de finances 2026 et le 31 décembre 2028.
La deuxième se porte sur l’état du bien. En effet, le dispositif d’accès à l’amortissement cible bien évidemment, et en priorité, le secteur de l’achat dans le neuf. Cela s’explique notamment par le fait que le statut du bailleur privé vise à relancer la construction de logements neufs en favorisant l’investissement locatif.
Toutefois, au-delà des biens neufs, une possibilité d’accès est laissée aux logements anciens, mais à un coût certain, car le texte exige la réalisation de travaux satisfaisant les critères d’une réhabilitation lourde et représentant, au minimum, pas moins de 30% de la valeur d’achat du bien.
Enfin, l’amortissement ne sera consenti aux loueurs de logements vides qu’en contrepartie d’un engagement de location de 9 ans, irrévocable, ainsi que de prix de location modérés. En effet, les loyers fixés devront se maintenir en deçà du plafond d’un loyer intermédiaire, social, ou très social, qui sont variables en fonction de la localisation du bien. Les locataires devront, par ailleurs, justifier de plafonds de ressources leur permettant de bénéficier de ces loyers, et il sera interdit de louer à un membre du foyer fiscal ou de la famille, jusqu’au 2e degré inclus.
Comment fonctionnerait l’amortissement ?
Pour les loueurs de logements vides qui rempliraient les conditions, l’amortissement déductible serait calculé selon un pourcentage appliqué à 80% de la valeur du bien, les 20% restants représentant la part terrain, qui n’est, par principe, pas amortissable.
Quant au taux d’amortissement, ce dernier est différent selon le type de bien (neuf ou ancien) et le loyer (intermédiaire, social ou très social). Ainsi, les logements neufs se voient dotés d’un taux d’amortissement de base de 3,5%, pouvant être majoré de 1 ou 2% si le loyer correspond à un loyer social ou très social.
Pour l’ancien, le taux de base est de 3%, éventuellement majoré de 0,5 ou 1% selon le loyer demandé. De plus, pour l’ancien, la valeur des travaux réalisés, nécessaires pour bénéficier de l’amortissement, serait comprise dans la valeur du bien pour le calcul du montant d’amortissement déductible.
À ces taux d’amortissement variables s’ajoutent également des plafonds d’amortissement, qui limitent le montant des déductions que les loueurs pourront, chaque année, réaliser au titre de l’amortissement. Les plafonds actuels sont de 8 000 € en cas de location dans le cadre d’un loyer intermédiaire, 10 000 € pour un loyer social, et 12 000 € pour un loyer très social.
Attention toutefois, ces plafonds ne sont pas par bien, mais par foyer fiscal, et seront donc partagés entre plusieurs biens en cas de location multiple. Dans ce dernier cas, si différentes catégories de loyers sont appliquées, le plafond dont relève le loueur sera celui correspondant à la catégorie de loyer représentant plus de 50% des recettes de l’activité.
Une fois déduit, l’amortissement ne remet pas en cause la possibilité donnée aux loueurs de biens vides d’imputer leur déficit sur leur revenu global, dans la limite de 10 700 €, ou de 21 400 € dans le cas où des travaux de rénovation énergétique sont réalisés, la version déposée par le gouvernement prorogeant la période pendant laquelle ce doublement du déficit imputable est rendu possible.
