LMNP : peur sur la ville
Bien malin celui qui peut dire ce qui restera des débats parlementaires comme d'ailleurs des intentions initiales du gouvernement dans la future loi de finances de la France pour 2026. Bien malin même celui qui peut dire avec assurance que nous aurons une loi de finances par les voies législatives normales... Aucun scénario politique n'est exclu à ce stade, y compris le pire, à savoir la réitération de la loi de l'année précédente, à défaut d'un accord sur un nouveau texte budgétaire.
Les débats parlementaires, s'ils tendent quoi qu'il en soit à façonner une future loi de finances, ont une autre vertu ils permettent d'identifier les projets et les propositions qui pourraient changer la donne fiscale de l'immobilier prochainement. Car des idées les plus singulières, si elles donnent lieu à des échanges argumentés au parlement, il reste toujours quelque chose, fussent-elles hétérodoxes et surprenantes. En effet, dans cette période de vaches maigres, toutes les sources de gain fiscal pour l'Etat sont bienvenues et on a assisté à
l'Assemblée - le Sénat faisant preuve de plus d'orthodoxie - à une démonstration de créativité sans précédent, pour le meilleur et pour le pire.
Airbnb toujours dans le collimateur
Au rang des préoccupations des députés, et plus largement des élus, la volonté de réguler les locations meublées touristiques de courte durée. D'un mot, la guerre contre Airbnb ne faiblit pas, après la loi Le Meur-Echaniz. C'est en particulier le co-auteur de ce texte, député des Pyrénées-Atlantiques, qui continue de pourfendre un type d'investissement qu affaiblit le potentiel de logements locatifs de longue durée des territoires les plus attractifs, tel le Pays Basque. Il a ainsi proposé que ces locations, faites sous le statut fiscal populaire du loueur en meublé non professionnel, ne soient plus assorties de la faculté comptable d'amortir la valeur du bien et de ses équipements.
Attention aux conséquences
La proposition n'a pas prospéré au bout du compte, mais elle témoigne que les locations en LMNP de courte durée à des fins touristiques sont menacées encore et toujours... et que les dégâts collatéraux ne sont pas à exclure : en annulant cet avantage du LMNP, on atteint sans le chercher d'autres cibles d'investissement précieuses, les résidences services pour les étudiants, les seniors, les personnes dépendantes ou encore les travailleurs mobiles, support d'investissement de nombre de ménages français. Cette typologie d'actifs immobiliers reçoit en quelque sorte des balles perdues. On pourrait aussi prendre
l'image du bébé qui part avec l'eau du bain. Alors faut-il craindre un démantèlement en bonne et due forme du statut vedette et stable du loueur en meublé non professionnel dans les temps qui viennent, sinon dans le budget pour 2026 ? Peur sur la Ville et résidences services les plus utiles, ou psychose njustiflée ? La réponse est à chercher dans un récent débat organisé par le Cercle des Managers de l'immobilier, avec des personnalités de l'immobilier spécialistes des résidences gérées et le député lfiaki Echaniz. Il a permis d'isoler les investissements essentiels portés par le statut LMNP du flux des investissements à de fins de locations courtes touristiques.
Le jeune parlementaire a pris la mesure que l'emporte-pièce fiscal causerait un préjudice irréversible à une partie de l'immobilier sans laquelle nos villes et les services qu'elles offrent ne seraient pas aussi accueillantes qu'elles le sont. Il sait aussi que pour ces services l'offre publique, celle des Crous pour les étudiants ou des maisons de retraite municipales ou départementales pour les personnes âgées, est loin de suffire et qu'il nous faut compter sur les investisseurs privés particuliers. L'élu a annoncé une mission à venir sur le sujet, pour l'Ob jectiver en dehors du débat parlementaire, souvent passionnel et rustique. Il a aussi été évoqué l'utilité d'un label pour noter les résidences les mieux gérées et apportant les services promis avec la plus grande exigence, histoire de rassurer investisseurs et pouvoirs publics sur un point majeur : le statut du LMNP profite-t-il avec raison aux investissements accessibles aux ménages ?
