Immobilier

Revenus fonciers : déduction d'un déficit pour l'usufruitier de parts de SCI

Le schéma est assez classique et la solution semblait évidente puisque l'usufruitier est bénéficiaire des revenus. Pourtant le fisc a refusé la déduction du déficit !

Un couple a constitué, avec ses enfants, une société civile immobilière (SCI) dans laquelle il détient la pleine propriété de 20 parts sociales et l'usufruit de 20 autres parts dont leurs enfants possèdent la nue-propriété. L'administration fiscale a remis en cause la déductibilité sur leurs revenus fonciers de la quote-part du déficit de la SCI résultant des charges courantes de réparation de l'immeuble géré.

Le tribunal administratif de Pau leur donne raison. La cour administrative d'appel de Bordeaux prend une position inverse, validant le redressement fiscal. L'affaire est portée au Conseil d'Etat.

Aux termes de l'article 8 du Code général des impôts, en cas de démembrement de la propriété des parts d'une société de personnes détenant un immeuble, qui n'a pas opté pour le régime fiscal des sociétés de capitaux, l'usufruitier de ces parts est soumis à l'impôt sur le revenu à raison de la quote-part des revenus fonciers correspondant aux droits dans les résultats de cette société. Lorsque le résultat de cette société de personnes est déficitaire, l'usufruitier peut déduire de ses revenus la part du déficit correspondant à ses droits.

Il suit de là qu'en jugeant que l'article 8 du CGI ne permettait pas au couple en sa qualité d'usufruitier des parts de la SCI d'imputer sur leurs revenus fonciers la quote-part du déficit correspondant à leurs droits dans cette société de personnes, la cour administrative d'appel de Bordeaux a entaché son arrêt d'une erreur de droit.

(Conseil d'État n° 399764, 10e - 9e ch., 8 novembre 2017)