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Coworking : bail ou prestation de services ?

La Cour de cassation vient de trancher une question clé sur la qualification des contrats de mise à disposition de bureaux partagés. Une décision importante.

Une SCI propriétaire d’un immeuble à usage commercial a donné celui-ci en location à la société Modulobox spécialisée notamment dans la mise à disposition de bureaux équipés, autrement désignés sous le terme d’espaces de coworking.

S’agissait-il de sous-locations comme le prétend la SCI -ce qui peut justifier selon l'article L. 145-31 al. 3 du code de commerce une augmentation du loyer lorsque le loyer de la sous-location est supérieur au prix de la location principale- ou d’une activité de prestations de services régulière au regard du contrat de bail commercial ? Bref, le contrat de coworking est-il qualifiable de bail ?

En outre, dans quel délai le propriétaire doit-il agir pour faire valoir cette possibilité d’augmentation du loyer ? A cette deuxième question la Cour de cassation a répondu, dans un premier temps (3e Civ., 9 septembre 2021, pourvoi n° 20-19.631), que « la prescription de l'action en augmentation du loyer en raison de l'existence d'une sous-location commence à courir à compter du jour où le bailleur a connaissance du montant du loyer du sous-bail ». Le délai est de 2 ans à compter de ce jour.

A la première, sur la nature du contrat de mise à disposition d’espaces de travail, la cour d’appel de Rennes affirme qu’il s’agit de sous-locations et que les prestations assurées par Modulobox ne sont que des accessoires à une activité de louage. Ce qui justifie la demande d’augmentation du loyer.

De nombreuses prestations

Modulobox soutient dans son pourvoi qu’il s’agit d’une convention de mise à disposition d'espaces assortie de nombreuses prestations de services comprises dans le prix, telles qu'ameublement et entretien des locaux, chauffage, accès internet, téléphone, assurance, accès à des espaces partagés (réfectoire, kitchenette, salle de réunion, salle de détente, machine à café en libre-service gratuit, sanitaires), service d'accueil, surveillance et sécurisation des bâtiments. De nombreuses prestations qui ne sont en rien accessoires mais parties intégrantes de la mise à disposition d’espaces de travail.

La Cour de cassation (civ. 3e 27 juin 2024, n° 22-22.823 et n°22-24.046) donne raison à Modulobox car « la redevance fixée globalement rémunérait indissociablement tant la mise à disposition de bureaux équipés que les prestations de service spécifiques recherchées par les clients ». Donc il n’y a pas sous-location au sens de l'article L. 145-31 du code de commerce.

Accessoire ou pas ?

On voit bien là la difficulté pour les magistrats de faire la part des choses entre le classique bail commercial avec ses rigidités et les nouvelles pratiques comme ici de mises à disposition d’espaces de coworking (bureaux partagés), de domiciliation d’entreprises ou de pépinière d’entreprises. La Cour de cassation avait déjà dû trancher un litige (Cass. 3ème civ. 19/11/2015, n°14-13882) opposant l’exploitant d’une boutique dans une galerie commerciale -Vallée Shopping Village- qui lui avait fait signer un contrat de prestations de services en guise de bail. Dans cette affaire les juges du fond confirmés par la Cour de cassation ont estimé que les clauses ont été « stipulées dans le but exclusif de contourner le statut des baux commerciaux », donc « que cette simulation était constitutive de fraude » justifiant une requalification.

Dans cette affaire soumise ici à la Cour de cassation sur des espaces de coworking, les magistrats suprêmes refusent d’entrer dans cette considération, pour le moins vaseuse, de la cour d’appel entre principal et accessoire. Pour eux cette prestation est un tout.

Une autre difficulté

Cette nouvelle activité de mise à disposition de bureaux soulève la question de la compatibilité avec les règlements de copropriété. Dans une affaire récemment soumise au tribunal judiciaire de Paris (30 mai 2024, RG n° 22/00086, 8ème chambre 2e section) un syndicat de copropriétaires a voté en assemblée une résolution pour empêcher l’installation d’une entreprise de coworking, en considérant « que la présence simultanée et la circulation fréquente d'un grand nombre de personnes dans les parties communes, de jour et plus encore de nuit, sont sources de nuisances objectives pour l'ensemble des copropriétaires ainsi que d'une fragilisation de la sécurité d'accès à l'immeuble ». Le tribunal a annulé cette résolution qui a « en violation de l’article 26 de loi du 10 juillet 1965, pour effet d’imposer aux copropriétaires de ces lots une modification des modalités de la jouissance de leurs parties privatives, que la nécessité de sécuriser l’accès à l’immeuble ou d’éviter des nuisances ne saurait suffire à justifier ». Une position assez similaire à la jurisprudence à l’égard des bailleurs Airbnb.

JDE