Immobilier

Corum surperforme encore !

Les performances détonnent encore cette année. Les SCPI dépassent largement les objectifs, en rendement et en valorisation. Quant aux fonds obligataires, ils ont certes subi la hausse des taux mais moins que leurs concurrents grâce à une exposition ramenée à 35% en fin de premier trimestre 2022. Les profils de l’assurance vie Corum Life se distinguent aussi.

« Il y a clairement un avant et un après 2022 » lance Frédéric Puzin, fondateur de CORUM L’Épargne, en ouverture de la présentation des résultats. La forte hausse de l’inflation, l’explosion des taux avec des obligations allemandes réputées sans risque qui vont reculer de 21,6% en 2022, avec des emprunts d’Etat en France qui culminaient à 3,1 % fin 2022 et avec des obligations européennes à haut rendement qui concèdent une perte de 9,4 % (indice IBOXXMJA), le ralentissement économique qui pourrait dégénérer en récession, tout ce contexte a évidemment pesé sur la gestion de l’épargne.

Les fonds obligataires du groupe Corum ont subi la baisse des marchés et terminent l’année en négatif. Mais avec une bonne résistance grâce à une exposition réduite très tôt : -4,6 % pour BCO, -6,9 % pour Corum BEHY (contre -9,4 % pour l’indice IBOXXMJA). Cette évolution impacte les performances des formules de l’assurance vie Corum Life. Le profil de gestion contenant la plus grande part d’obligations, Corum Life Entreprises, termine l’année à -1,4 %. Mais les deux formules les plus proposées -les trois quarts de l’offre- font largement mieux que les fonds en euros. A comparer avec la performance moyenne des UC qui s’affiche à -12,1% pour 2022 selon France Assureurs.

Ce contexte s’est avéré rugueux pour les fonds obligataires déjà lancés mais il devrait être très intéressant pour ceux qui se lancent sur la base de rendements en forte hausse. Ce qui a conduit le groupe Corum à lancer en novembre « Corum Butler Entreprises, un fonds obligataire daté à échéance longue (jusqu’en 2029). L’objectif est ambitieux : une performance annualisée et nette de frais de 5 %.

Par ailleurs, Frédéric Puzin va annoncer très prochainement le lancement d’un fonds en euros pour son assurance vie Corum Life. Un fonds qui va évidemment détonner avec une perspective de rendement très supérieur avec ce qui existe actuellement, plombé par des stocks d’émissions à taux très bas.

SCPI : des performances exceptionnelles

L’année est à marquer d’une pierre blanche pour les trois SCPI Corum qui clôturent 2022 en ayant dépassé largement leur objectif de performance. Le cumul des revenus locatifs mensuels et des distributions de plus-values (0,94 % pour Corum Origin et 0,11 % pour Corum XL en 2022) permet aux SCPI d’afficher des rendements de :

- 6,88 % pour Corum Origin, supérieur ou égal pour la 11e année consécutive à son objectif de 6 %, avec une rentabilité (TRI) sur 10 ans de 7,06 % ;

- 5,97 % pour Corum XL, supérieur pour la 6e année consécutive à son objectif de 5 %, avec une rentabilité sur 5 ans de 5,34 % et un objectif sur 10 ans de 10% 

- 6,47 % pour Corum Eurion, supérieur pour la 3e année consécutive à son objectif de rendement et de rentabilité de 4,5 %.

En outre, de substantielles revalorisation des prix de part ont été annoncées :

- +4,13 % le 1er avril pour Corum Origin ;

- +3,17 % le 1er juin pour Corum XL ;

- +5,39 % le 1er juillet pour Corum Eurion.

« Ces résultats sont à mettre en perspective des 5,2 % d’inflation en moyenne en 2022 en France selon l’Insee » ne manque pas de souligner Frédéric Puzin.

De belles perspectives

Comme tous les ans Frédéric Puzin se montre optimiste. « Le meilleur est devant nous » sourit-il malicieusement. « Après une année exceptionnelle, pleine de dangers mais aussi pleine d’opportunités, le marché est revenu entre les mains des acheteurs ! ». Ainsi, son groupe a récemment acquis à Bruxelles, pour 173 M€ -sa plus grosse opération- un immeuble de bureaux, « comme neuf », avec un rendement attendu de 8% sur un bail d’un peu plus de 9 ans loué à l’Etat belge (il lui a été cédé par un assureur français à un prix « très sensiblement moins élevé que celui de l’acquisition » !).

En 2022, commente Philippe Cervesi, « le terme le plus couramment entendu fut repricing ». Un anglicisme signifiant ajustement du prix en fonction de la brusque hausse du coût de financement de quasiment zéro à 3% environ. « Evidemment certains qui ont beaucoup investi par le passé, notamment entre 2016 et 2020 lorsque les marchés se sont enflammés, sur une base de 3% n’acceptent pas aujourd’hui d’accuser une moins-value ». A l’inverse de cet emballement, certaines sociétés de gestion comme Corum ou Sofidy ont freiné la collecte pour ne pas subir ce risque alors que d’autres, « aux deux tiers pour l’assurance vie » déplore Frédéric Puzin, ont collecté et investi à tout-va.

« Corum, explique-t-il, a fait basculer la SCPI d’un monde d’administration de biens à celui de la gestion de fonds avec un pilotage de l’investissement ». « Nous n’avons pas un actionnaire qui nous met la pression pour collecter et faire du volume » martèle Philippe Cervesi. Mais inversement aujourd’hui « depuis six mois la concurrence est beaucoup moins forte et lorsque comme nous vous êtes capable sans conditions de crédit de mettre sur la table plusieurs centaines de millions d’euros vous êtes très forts sur le marché actuel. Nous faisons de très bonnes affaires aujourd’hui comme nous n’en avons pas fait depuis 2015 ».

Paris Londres en vue !

Corum va revenir investir cette année à Paris et proche de Paris alors que la société de gestion boudait depuis longtemps les excès de la capitale. Corum est également très actif au Royaume-Uni. « On n’aurait jamais imaginé aller à Londres, aujourd’hui depuis le brexit on y fait de très bonnes affaires en plein cœur de la capitale anglaise à 6,5% de rendement ! » révèle encore le directeur de l’immobilier.

« En 2023, souligne le fondateur de Corum, nous allons ouvrir les vannes de la collecte, en tout cas tant qu’il y aura autant de bonnes affaires à faire. Ce sont nos assets managers qui font la collecte et pas l’inverse. On est opportuniste et on va continuer à l’être. Les seigneurs sont les acheteurs ! »

Quant aux projets Frédéric Puzin promet qu’il va encore surprendre. « Quelques petites révolutions chez Corum vont bientôt arriver. On n’est plus un gérant de SCPI, on est devenu un acteur de l’épargne au sens large ».

Corum affiche à son compteur plus de 100 000 épargnants, soit une augmentation de 25 000 épargnants depuis fin 2021. Pour cette année il fixe un objectif de… +35 000 !

JDE