Immobilier

Défiscalisation Pinel : Bercy tape du poing !

« Le délai c’est le délai », dit-on à Bercy qui attend que la profession se prononce sur le taux approprié pour plafonner les commissions Pinel. Tollé de la profession qui souligne les risques économiques d’une réglementation face à l’ultimatum.

Un décret, on le sait, est en cours de préparation pour plafonner les commissions des intermédiaires notamment sur les ventes « Pinel » (investissement locatif dans le neuf) en application de la loi n° 2017-1837 du 30 décembre 2017 de finances pour 2018, JO du 31 décembre, art. 68.

La loi prévoit que : « Le montant des frais et commissions directs et indirects imputés au titre d'une même acquisition de logement ouvrant droit à la réduction d'impôt… par les personnes physiques ou morales exerçant, au titre de l'acquisition, une activité de conseil ou de gestion au sens de l'article L. 321-1 du Code monétaire et financier, un acte de démarchage au sens de l'article L. 341-1 du même code ou une activité d'intermédiation en biens divers au sens de l'article L. 550-1 dudit code ou qui se livrent ou prêtent leur concours à l'opération au sens de l'article 1er de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970…, ne peut excéder un plafond exprimé en pourcentage du prix de revient et fixé par décret ».

Le sénateur Albéric de Montgolfier, rapporteur général de la Commission des finances au Sénat, a fait voter cet amendement en considérant que « très souvent, les commercialisateurs réalisent des marges importantes et pratiquent des frais élevés. Or l'avantage fiscal doit servir à subventionner la construction, pas à financer les intermédiaires, nombreux, qui vendent de la défiscalisation ».

La pression pour publier le décret

Les discussions sont en cours et Bercy met la pression sur la profession pour publier le décret. On nous explique au ministère que ce décret se doit d’être publié dans les six mois de la parution de la loi. La profession a mandaté l’économiste Pierre Sabatier du cabinet PrimeView pour réaliser une étude sur l’écosystème de l’immobilier neuf afin de bien faire comprendre à Bercy les enjeux économiques qui sont derrière ce décret. Une étude qui devait être remise fin juin au ministère, le temps d’analyser les données des opérations collectées en Pinel, soit environ 30 000 données communiquées par les promoteurs et 27 000 par les distributeurs (par rapport à 67 000 livraisons en 2017).

Un rendez-vous intermédiaire a eu lieu lundi 4 juin 2018 au ministère avec Pierre Sabatier et Jean-Jacques Olivié, président de l’Anacofi Immo chef de file des commanditaires de l’étude, qui comprend les quatre associations de CGP mais aussi la Fnaim, l’Unis, l’Aspim, l’AFG et l’Apeci. « Ils nous mettent une pression terrible », commente, inquiet, Jean-Jacques Olivié. « Je comprends l’impératif de calendrier mais comment imaginer que cette règle des six mois puisse être la source d’une réglementation dangereuse qui va mettre à mal toute une filière économique essentielle, d’autant que nous sommes dans une phase de retournement de cycle sur la construction comme le montrent les données du 1er trimestre et le confirment la tendance du 2e ! Les promoteurs interrogés comme tous les distributeurs partagent cette analyse des risques encourus ».

Besoin de flexibilité des promoteurs

Curieusement Bercy serait prêt à sortir son décret sans écouter la profession. L’objectif déclaré du sénateur, on le sait, est double : combattre les abus et faire baisser les prix du neuf par la réduction des commissions des vendeurs. Un dogmatisme jugé absurde face au besoin de flexibilité des promoteurs selon que la construction est en phase de pré-commercialisation, de commercialisation ou de queue de programme. « Le risque est d’enclencher une inflation des prix, une chute de la production et surtout des inégalités territoriales », souligne Jean-Jacques Olivié, qu’il estime essentiel de quantifier.

Face à une administration qui cherche un taux unique de plafonnement, les résultats préliminaires de l’étude menée par PrimeView font ressortir des impacts divers selon le poids des acteurs du marché et la réalité locale, entre 10 et 50 % de baisse de chiffre d’affaires. « Des petits promoteurs locaux risquent d’être mis en difficulté s’ils ne peuvent pas aller chercher des investisseurs ailleurs que dans leur région en commissionnant correctement des intermédiaires », fait ainsi remarquer le président de l’Anacofi Immobilier.

Curieux cet empressement de Bercy ! Les résultats préliminaires de PrimeView, sur la base de milliers de données 2017, dénient l’existence d’une tendance aux abus dans la filière de l’immobilier Pinel mais par contre soulignent des risques majeurs de déstabilisation de l’activité. « Les pouvoirs publics, explique l’expert de l’Anacofi, ont du mal à comprendre que le neuf ne se vend pas comme sur le marché de la revente : la rémunération de l’agent immobilier n’est pas comparable à la rétribution de tout l’écosystème du neuf, ce qui va bien au-delà du seul acte de vente puisque c’est tout un ensemble de services, quantifié par l’étude de PrimeView, qui est rémunéré par l’investisseur ».
JDE

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Article 68 Loi de finances pour 2018