La plateforme Monetivia remplace le viager classique par un dispositif de démembrement temporaire. Une assurance portée par Allianz permet de sécuriser la valeur du bien pour les héritiers.
Monétiser le patrimoine immobilier des seniors pour subvenir à leur besoin au moment de la retraite, voire de la dépendance : c'est le grand défi auxquels tentent de s'attaquer depuis des années différents acteurs.
Après le viager classique qui fait peur aux investisseurs et ne convainc pas les vendeurs qui ont des enfants, le prêt viager hypothécaire qui n'a jamais pris ou le fonds Certivia de la Caisse des dépôts qui mutualise les risques, une nouvelle solution a vu le jour : Monetivia propose de réinventer ce principe de viager en surfant sur la vague du démembrement (environ 2 500 opérations par an, surtout dans le neuf).
Démembrement temporaire
Lancé cette semaine, le contrat Monetivia reprend donc ce principe du démembrement temporaire : l'investisseur achète la nue-propriété (qui correspond à 50 % à 70 % du prix du logement), et le senior vendeur conserve l'usufruit pendant une période qui peut aller de 10 à 20 ans. L'acheteur bénéficie ainsi d'un avantage fiscal pour cet investissement de capitalisation et non pas destiné à générer des revenus.
Complément de prix en cas de décès prématuré
Cette solution repose sur deux innovations : d'une part, un complément de prix peut être versé aux héritiers en cas de décès prématuré du vendeur avant la fin de l'usufruit. « Au total, les héritiers sont presque certains de percevoir 95 % de la valeur du logement », explique Thomas Abinal, un des deux cofondateur de Monetivia. « Et plus le temps passe, plus le complément de prix à verser est réduit : à la différence d'un viager classique qui parie surle décès, Monétivia parie sur la vie. C'est beaucoup plus moral », rajoute Amaury de Calonne, président cofondateur de Monetivia.
Seconde innovation : une assurance sur le risque de longévité portée par Allianz. Si le vendeur est encore vivant au terme de l'usufruit, il garde un droit d'usage et peut rester dans le logement, mais Allianz versera à l'investisseur une rente mensuelle. Cette assurance est payée par une prime unique payée par le vendeur au moment de la vente de 3 % du montant du bien. « A la différence d'un particulier qui ferait un contrat viager, en tant qu'assureurs cet aléa de longévité se retrouve largement diversifié », explique Alain Burtin, directeur des marchés et des produits d'Allianz France.
CGPI et notaires comme apporteurs d'affaires
Outre les frais de transaction (3,5% du bien payé par le vendeur et autant par l'acheteur), Monetivia se rémunère par le biais d'une activité de conseil patrimonial aux vendeurs seniors qui se retrouvent à la tête de grosses sommes. Pour faire connaître sa solution à la fois auprès des vendeurs et des investisseurs, cette plateforme va travailler en direct, mais aussi par le biais de CGPI - elle est en train de signer des partenariats avec des plateformes - ou des notaires apporteurs d'affaires.
=> Plus de détails et des cas concrets à venir dans un prochain numéro de Gestion de fortune.
