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Le DPE n’est pas responsable de l’assèchement du marché locatif

Se Loger se positionne à contre-courant des autres acteurs de l’immobilier en publiant une étude qui montre une stabilité du nombre de biens disponibles malgré le calendrier d’interdiction à la location des passoires thermiques.

L’étude de SeLoger publiée le 27 mars sur les impacts de la loi Climat et résilience ne va pas faire plaisir aux professionnels de l’immobilier. Alors qu’ils établissent depuis des mois un lien de causalité entre sortie des passoires thermiques du marché de la location et aggravation de la pénurie d’offre, le site d’annonces immobilières ne dit pas moins que l’exact inverse.

Un marché locatif stable

« La loi Climat et résilience n’assèche pas le marché locatif », affirme Thomas Lefebvre, responsable des équipes data-science d’Aviv Group qui a réalisé l’étude pour SeLoger à partir de sept millions d’annonces postées sur la plateforme et d’une enquête déclarative menée auprès de 5 000 personnes entre le 1er janvier et le 1er mars. Alors qu’une passoire thermique sur quatre n’est plus proposée à la location, les mises en location tous diagnostics de performance énergétique (DPE) confondus n’ont baissé que de 6 %.

Le marché reste donc globalement stable, suggérant que le transfert de classes énergétiques entre biens locatifs est en train de s’opérer. A l’appui de cette hypothèse, un quart des bailleurs ont indiqué à SeLoger avoir réalisé des travaux de rénovation en 2023.
« La pénurie de biens ne vient pas de l’offre mais de la demande, analyse Thomas Lefebvre. Le stock de biens disponibles à la location qui baisse depuis 3 ans n’est pas un effet de la loi mais du marché, lié à l’augmentation des taux : les Français, ne pouvant plus acheter, sont restés sur le marché locatif. »

Le calendrier de sortie du marché locatif des passoires thermiques confirmera si les transferts d’étiquettes s’opèrent dans la durée. Depuis le 1er janvier 2023, les logements classés G+ (plus de 450 kWh/m²/an) sont concernés. Début 2025, ce sera le tour des étiquettes G, puis F en 2028 et E en 2034. En attendant, les logements classés F et G ont vu leur loyer gelé.

Outil de négociation

Côté ventes, le nombre de logements classés F ou G mis en vente recule de 11,8 % sur un an, ce qui n’est pas le cas des autres étiquettes. Ce résultat peut être relié à la montée en puissance des travaux de rénovation énergétique, un tiers des ménages ayant déclaré à SeLoger en avoir engagé sur leur bien. Mais il pourrait l’être également - et ce point n’est pas abordé par l’étude - à la réalisation des diagnostics : une étude du Conseil d’analyse économique attribuait en janvier un tiers des écarts entre étiquette et consommation réel d’un logement à des erreurs d’appréciation voire des diagnostics de complaisance.

Ce point est d’autant plus crucial que les deux tiers des acquéreurs prennent en compte le DPE dans leur projet. Le DPE devient un levier de négociation utilisé par les particuliers désireux de récupérer une partie de leur pouvoir d’achat grignoté par la hausse des taux et un argument entendu par les vendeurs.
Les annonces avec une étiquette G reçoivent 1,5 fois plus de sollicitations et les biens concernés se vendent 14 % moins cher que leur équivalent classé D. Une décote multipliée par deux en trois ans.

Vers un futur sans passoires ?

« Un tiers des appartements n’avaient pas de sanitaire privé dans les années 1970, alors qu’on ne s’imagine plus vivre de cette façon aujourd’hui. Cette loi va produire un mouvement similaire pour les passoires thermiques : dans quelques années, il ne nous viendra plus à l’idée d’y habiter », esquisse Thomas Lefebvre à titre de parallèle.

La route est cependant encore longue. Pour atteindre les objectifs de la Stratégie nationale bas carbone (SNBC), qui vise la neutralité carbone d’ici 2050, il faudrait drastiquement augmenter le rythme des rénovations. Soit, de 70 000 rénovations annuelles aujourd’hui, arriver à 370 000 d’ici 2030 et 700 000 au-delà. Dix fois plus.