Immobilier

Crédit immobilier : attention à la délégation d’assurance !

Alors que  le Conseil constitutionnel vient de valider l’amendement Bourquin et le droit de résiliation annuelle pour tous les contrats d’assurance emprunteur, un arrêt de Cour de cassation a mis en garde sur les dangers d’une mauvaise garantie !

Avec la résiliation annuelle de l'assurance emprunteur rendue possible sur le stock de contrats dans le cadre de l'amendement Bouquin à la loi de finance 2018
validé par le conseil constitutionnel, tous les verrous de l'assurance emprunteur sautent. Mais ce marché n'est pas forcément un long fleuve tranquille comme le montre cet arrêt de la Cour de Cassation. 

En septembre 2000, la Caisse d’épargne de Lorraine-Champagne-Ardenne a consenti à un couple un prêt immobilier de 1,676 M€ remboursable en 10 ans ; à la suite d’impayés, la déchéance du terme a été prononcée et la banque a assigné en paiement.

En l’occurrence le couple a décidé de solliciter un autre assureur que celui proposé par la banque. Il a négocié avec Alico (devenu MetLife France en 2011) un contrat d’assurance prévoyant le versement d’un capital de 1,676 M€ en cas de décès ou invalidité absolue et définitive (invalidité de 3ème catégorie de la sécurité sociale) du mari et de 1,067 M€ en cas d’invalidité permanente et totale (invalidité de 2ème catégorie) de l’assuré.

En décembre 2005 ce monsieur a été déclaré invalide de 2e catégorie après un accident. Ce qui a entraîné l’attribution d’un capital très insuffisant par rapport à la dette restante auprès de la banque. Dans cette affaire, la Caisse d’Epargne a-t-elle commis une faute ?

Devait-elle mettre en garde son client contre le risque tenant à une insuffisance de garantie ? La Cour de cassation estime que :1°) « Le banquier, qui mentionne dans l’offre de prêt que celui-ci sera garanti par un contrat d’assurance souscrit par l’emprunteur auprès d’un assureur choisi par ce dernier, est tenu de vérifier qu’il a été satisfait à cette condition ou, à tout le moins, de l’éclairer sur les risques d’un défaut d’assurance ». Donc la banque doit s’assurer de la délégation d’assurance à son profit à titre de garantie du remboursement du prêt. Mais 2°) « il n’est pas tenu à une obligation d’information de l’emprunteur relativement au contrat d’assurance choisi par celui-ci ».

Ainsi, libre à chacun de faire jouer la concurrence pour décrocher une assurance décès invalidité couvrant le crédit immobilier, mais attention, dans ce cas, la banque n’est pas responsable d’une insuffisance de protection ! C’est le prix de la liberté !  
JDE
(Cour de cassation, Civ. 1^e 20 septembre 2017, pourvoi 16-19676)