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SCPI : la crise n’est pas terminée

Un quart des SCPI ont vu leur prix de part diminuer, en santé, éducation, mais surtout de bureaux, selon les derniers chiffres de l’Aspim. La collecte brute, en repli de 38 % par rapport à 2023, ne leur permet pas de se relever. 2,4 Md€ de parts sont toujours en attente de retrait.

Les investisseurs de la pierre-papier qui se demandent si la crise est derrière nous n’auront qu’à lire les chiffres 2024 de souscription et de performance des fonds immobiliers grand public publiés par l’Aspim et l’IEIF le 10 février pour se convaincre que la situation n’est pas encore normalisée.

La collecte brute des SCPI, d’un montant de 4,7 Md€, chute de 38 % par rapport à 2023. La collecte nette s’affiche à 3,5 Md€, dont 9 % a été captée par 19 SCPI lancées sur le marché cette année. « Ce nombre record de créations s’explique par un contexte de marché particulièrement favorable aux nouveaux fonds, qui bénéficie de la hausse des taux de rendement sur les marchés immobiliers », détaille l’Aspim.

Source : Aspim

Prix de part moyen en baisse

Toujours sur l’année 2024, le dividende brut moyen recule de 3 % par rapport à 2023 mais le taux de distribution progresse de 4,52 % à 4,72 %. Une progression qui s’explique par la baisse du prix de part de 4,9 % en 2023.

Source : Aspim

Pour l’année qui vient de s’écouler, « le prix de part moyen pondéré de la capitalisation a diminué de -4,50 % entre le 1er janvier et le 31 décembre 2024 », précise l’Aspim.

En nombre, un quart des SCPI ont accusé une baisse de prix de parts, tandis que 65 % l’ont laissé inchangé et 11 % l’ont réévalué à la hausse. Les SCPI résidentielles, diversifiées, de logistique, de locaux d’activité ainsi que les hôtels, tourisme et loisirs stagnent ou progressent légèrement. La majorité du repli est dû aux SCPI de bureaux (-7,1 %), suivi des SCPI santé et éducation (-4,7 %) et celles de commerces dans une moindre mesure (-0,4 %).

2,4 Md€ en attente de retrait

La pierre-papier n’est pas encore sortie de l’ornière puisque pas moins de neuf SCPI ont encore dévissé depuis début 2025 : Selectinvest 1 (-17,19 %), Crédit Mutuel Pierre 1 (-18,87 %), Epargne Foncière (-19,76 %), Patrimmo Croissance Impact (-7,68 %), Patrimmo Commerce (-9,09 %), Primovie (-11,35 %), LF Grand Paris Patrimoine (-14,51 %), LF Europimmo (-23,28 %) et Primopierre (-8,73 %).

La capitalisation totale du marché reste malgré tout solide, puisqu’elle ne recule que de 1,7 % sur un an pour s’établir à 88,4 Md€. Il faut cependant ajouter les 2,4 Md€ qui représentent les parts en attente de retrait, soit 2,7 % de la capitalisation totale. 10 SCPI concentrent les deux tiers de la demande, dont Epargne Foncière (La Française) ou Primopierre (Praemia Reim). Les deux gérants de ces véhicules, comme d’autres, ont d’ailleurs annoncé la création de fonds de remboursement pour libérer les petits porteurs.

Rebond de la collecte fin 2024

L’Aspim souligne que le montant des parts en attente de retrait est en légère diminution par rapport au 30 septembre (2,5 Md€ contre 2,4 Md€), tandis que les flux du marché secondaire (1,2 Md€ de parts échangées) sont comparables à ceux de 2023. Autre signe d’espoir pour l’association, la collecte brute comme nette a rebondit au 4e trimestre 2024 de 24 % (1,3 Md€) par rapport au 4e trimestre 2023.

2024 n’a pas été plus faste pour les autres véhicules de la pierre papier. Les OPCI grand public accusent une décollecte de 2 Md€, pour une performance de -2,9 % et un actif net en recul de 18 % sur un an (12,6 Md€). Les sociétés civiles en unités de compte sont aussi dans le rouge, avec une décollecte nette qui se creuse par rapport à 2023 (-930 M€), une performance de -4,7 % et un actif net en repli de 9 % (21,4 Md€).