Immobilier

SCPI : un troisième trimestre 2020 meilleur que redouté

Au 3e trimestre 2020, la collecte sur les SCPI est restée dynamique dépassant le milliard d'euros selon le site spécialisé MeilleureSCPÏ.com qui a dévoilé des données rassurantes sur les SCPI de rendement.

Contrairement à ce qu’on aurait pu penser, la collecte sur les SCPI au 3e trimestre 2020 est restée dynamique. « Nous saluons très positivement le chiffre de collecte dans ce contexte très chahuté », a commenté Jonathan Dhiver, fondateur du site spécialisé MeilleureSCPI.com, lors d'une visio conférence de presse en début de semaine. 

La collecte au cours du 3e trimestre 2020 a dépassé le milliard d’euros, ce qui représente un recul de 46% par rapport au 3e trimestre de l’année 2019 et de 25% sur le 2e trimestre 2020. « On observe une forte inquiétude des épargnants pour investir », estime Armand Franas, responsable data du site MeilleureSCPI.com. Mais ce recul est très relatif puisqu'on « revient à la normalité des années précédentes d’après les 3e trimestres de 2015 à 2018. C'est une bonne chose, ajoute-t-il, puisque cela permet aux gérants d’être sélectifs sur les beaux actifs, alors que l’année dernière, certains ont acheté tout et n’importe quoi pour placer une collecte record ».

Il est à noter que les SCPI de sociétés de gestion indépendantes ont augmenté le niveau de leur collecte entre le 2e trimestre 2020 et le 3e trimestre. Les trois plus gros collecteurs au 3e trimestre 2020 sont, dans l'ordre, La Française REM (14%), Amundi Immobilier (13%), Primonial REIM (12%), suivis de BNP Paribas REIM (9%), AEW Ciloger (9%), Sofidy (8%) et Perial AM (6%).

A noter, la SCPI qui a le plus collecté au 3e trimestre 2020 est Pierval Santé avec 107,7 M€, suivie de Primopierre et de Primovie (96,5 M€ et 90,6 M€).

L’encours moyen par souscripteur augmente de 73 834 € à 77 048 €, une donnée « tirée par le haut par les institutionnels et les assureurs vie, sans lesquels, observe Armand Franas, le capital moyen par associé devrait être entre 40 et 50 000 € ». Le nombre d’épargnants est également en forte hausse pour s'établir à 857 227 associés (+7,5% sur un an).

Préférence pour les diversifiées et spécialisées

Sur les 1,003 Md€ net collectés lors du 3e trimestre 2020, on constate que les SCPI de bureaux ont particulièrement subi la crise actuelle, la souscription des épargnants reculant de 1082,8 M€ au 1er trimestre à 836,2 M€ au 2e trimestre, puis 397,2 M€ au 3e trimestre. Assez logiquement, les investisseurs ont préféré les SCPI diversifiées dont la proportion dans la collecte nette augmente à 33,53% contre 27,4% au 1er semestre ainsi que les SCPI spécialisées (23,58% contre 11,61% au 1er semestre). Quant aux SCPI commerces, elles restent marginales avec 3,28% de la collecte captée ce trimestre.

Au 30 septembre 2020, la capitalisation globale des SCPI de rendement s’élève à 66,05 Md€ (+12% sur l’année glissante). Le succès des SCPI est considérable depuis plusieurs années : à fin 2014, cette capitalisation s’élevait à 28,7 Md€, soit une progression de 126% en à peine six ans.

131% de la collecte !

Il est important également de souligner que les gérants de SCPI ont poursuivi les investissements avec 2,32 Md€ d’acquisitions au cours du 3e trimestre, soit plus de 131% de la collecte réalisée ce trimestre, en recul de 10% par rapport au 3e trimestre 2019. Cela démontre, fait observer Jonathan Dhiver, que « les gérants n’ont pas hésité à saisir des opportunités d’investissement malgré le climat d’incertitudes provoqué par la crise sanitaire du Covid-19 ».

L’investissement des SCPI s’est focalisé sur l’étranger (27 actifs achetés) dans la continuité de la tendance constatée au 1er semestre. L’étranger, surtout l’Allemagne avec un tiers des acquisitions, a ainsi concentré plus de 35% du volume des investissements au cours du 3e trimestre (40% lors du premier semestre). A l’évidence, la dynamique de l’économie française suscite des doutes !

Les régions ont connu un léger regain d’investissement, progressant de 15% à 18% entre le 1er semestre et le 3e trimestre. Paris a augmenté (18%) au détriment de la région francilienne qui a reculé (29%).

Les spécialistes de MeilleureSCPI.com observent que « les gérants de SCPI ont démontré leur agilité en termes d’investissement puisqu’ils ont nettement plus investi que ce qu’ils ont collecté : 1,003 Md€ de collecte versus 2,32 Md€ investis. Généralement les SCPI réalisent la majorité des acquisitions en fin d’année ».

Le montant global des investissements est néanmoins en recul par rapport au troisième trimestre 2019 de 250 M€ environ, ce qui représente une baisse de 10%. En dépit de l’essor actuel du télétravail, les bureaux représentent toujours la classe d’actifs privilégiée avec 66,20% de l’investissement total. Il est important de souligner que les actifs de commerce (avec 7,40%) se sont fait devancer par les actifs de santé qui arrivent en 2e position avec 17,80% du montant d’investissement global. Le montant d’investissement global totalise 2,32 Md€ pour une surface totale de 628 695 m2.

Un rendement moyen de 4%

Au 1er trimestre 2020, les gérants s’étaient montrés très prudents dans la distribution de dividendes avec une baisse de 13 points de base du rendement sur un an glissant par rapport à l’année 2019. Cette contraction du taux de distribution s’est poursuivie au 2e, puis au 3e trimestre. Tous les types de SCPI ont vu leur taux de distribution glissant légèrement diminuer entre les 3e trimestres de 2020 et 2019 : 42 points de base pour les SCPI de commerces, 28 pour les SCPI de bureaux, 19 pour les SCPI diversifiées et les SCPI spécialisées. Le rendement moyen des SCPI diversifiées comme celui des SCPI spécialisées demeurent largement supérieurs aux autres (environ 4,5%).

A noter : le taux de distribution moyen des sociétés de gestion indépendantes à fin septembre 2020 reste nettement au-dessus de celui des bancaires, sans doute à la faveur d’une meilleure maîtrise de la collecte et des investissements : 4,37% contre 3,94%. Ce recul du taux de distribution moyen de 4,4% à 4% cette année s’explique bien sûr par l’effet Covid-19 sur les entreprises mais aussi par la forte tension sur les rendements provoquée par la compétition entre les investisseurs et une collecte massive à investir.

Quasiment pas de retraits

Point important, en dépit de la crise, les épargnants restent très sereins puisque la proportion du montant des retraits trimestriels rapporté à la capitalisation reste quasi nulle à 0,22%. « La grande confiance des épargnants dans les SCPI se reflète dans les chiffres », souligne Jonathan Dhiver qui précise : « Ce taux n’a que très faiblement augmenté entre le 1er et le 2e trimestre 2020. En comparant les trois trimestres de cette année avec ceux de 2019, on constate même que les retraits étaient plus importants l’année dernière, aussi bien au total que pour les différentes typologies de SCPI prises séparément ». Pour autant, une dizaine de SCPI ont un problème d’engorgement des retraits (Crédit Mutuel Pierre 1, Novapierre Résidentiel…).

L’analyse du site MeilleureSCPI.com fait ressortir une évolution surprenante : les SCPI des sociétés de gestion indépendantes (non affiliées à un réseau bancaire) se sont montrées très dynamiques dans la collecte avec une augmentation de près de 15% de leur collecte nette par rapport au trimestre précédent. A l’inverse, les SCPI des sociétés de gestion reliées à un réseau bancaire ont vu leur collecte fortement chuter, d’environ 41 % en un trimestre. Ainsi, la collecte des indépendants (443 M€) s’est avérée presque équivalente à celle des bancaires (563 M€) au 3e trimestre.

Trois remarques clés

Contrairement à ce qu’on pouvait redouter, le taux d’occupation financier (TOF) moyen n’a pas dérapé. Il recule seulement légèrement par rapport à la fin 2019 (90,1% versus 90,4%). Ensuite, le site spécialisé a étudié l’évolution de l’endettement des SCPI.

Le ratio loan to value (dette financière rapportée à la valeur d’expertise), alors qu’il augmentait constamment ces dernières années avec la baisse des taux de crédit, est resté stable à 15% en 2019. Ceci dit, 68% de la dette globale est concentrée sur cinq sociétés de gestion (Primonial, Sofidy, Perial, Amundi, BNP Paribas). On verra en 2020 si les sociétés utilisent plus cet effet de levier pour stimuler leur rendement et saisir des opportunités de marché plus fréquentes dans le contexte actuel.

Quant à 2021 et l’impact de la crise, Jonathan Dhiver anticipe une « possible érosion de 3 à 5% du dividende sur les deux ou trois prochaines années, soit environ 10% en cumulé ». De plus, « il risque d’y avoir un réajustement des valeurs d’expertise l’année prochaine ». A suivre…

Jean-Denis Errard