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22052018

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Immobilier

Défiscalisation en meublé : une décision du Conseil constitutionnel en faveur des contribuables

Terminée l’obligation de se faire inscrire au registre du commerce  pour obtenir le statut de loueur en meublé professionnel. Cette formalité imposée par le Code général des impôts est jugée irrégulière. 

Dans sa décision n° 2017-689 QPC du 8 février 2018, le Conseil constitutionnel a déclaré contraire à la Constitution, pour les loueurs en meublé professionnels (LMP), l’obligation de s’inscrire en cette qualité au registre du commerce et des sociétés (RCS), obligation prévue à l’article 151 septies du CGI pour l’exonération de plus-value de cession de ces  meublés.

On sait que le régime du LMP comporte deux avantages : outre celui-ci, les déficits subis par les professionnels sont imputables sur le revenu global alors que ceux subis par les non professionnels le sont seulement sur les revenus de même nature. Trois conditions cumulatives sont imposées pour obtenir le statut de LMP (art. 155, CGI) si l’activité est réalisée en direct : elle doit générer plus de 23 000 € TTC de recettes annuelles, représenter plus de 50% des revenus du foyer et constituer l’activité principale du redevable, et enfin elle doit être inscrite au RCS.

Mais des greffes refusent cette inscription car si l’activité est commerciale au regard de l’administration fiscale elle demeure civile pour la justice selon la jurisprudence de la Cour de cassation. De cette contradiction entre d’une part, l’article L 123-1 et l’article L 121-1 du Code de commerce et, d’autre part, l’article 155 du Code général des impôts, il en résulte une impossibilité de faire jouer l’exonération de plus-value. Dès lors l’administration fiscale a admis par tolérance de ne pas contester la qualification de loueur en meublé professionnel aux contribuables s’étant vus refuser par le greffier une inscription au RCS au seul motif que cette activité revêt un caractère civil et non commercial.

Cependant, Gabriel S, loueur en meublé, s’était vu, à l’issue d’un contrôle fiscal sur 2007-2009, refusé le bénéfice du régime LMP sous prétexte de ne pas avoir demandé d’inscription au RCS (il ne s’était pas vu refuser une demande). Il a contesté, et perdu devant le tribunal administratif de Cergy-Pontoise puis devant la cour administrative de Versailles. Devant le Conseil d’Etat, il a demandé et obtenu une Question prioritaire de constutionnalité (QPC) car la condition d’inscription au RCS est « une formalité impossible à satisfaire » pour les personnes physiques. Le Conseil constitutionnel a jugé qu’« en subordonnant le bénéfice de l’exonération à une condition spécifique aux commerçants, alors même que l’activité de location de biens immeubles ne constitue pas un acte de commerce au sens de l’article L. 110-1 du même Code, le législateur ne s’est pas fondé sur un critère objectif et rationnel en fonction du but visé ». Une décision applicable rétroactivement et non pas seulement pour l’avenir.

Décision n° 2017-689 QPC du 8 février 2018

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