Loi de finances

Divorce : le sort fiscal de la vente du logement

L’impôt sur la plus-value immobilière réclamée au mari qui a dû quitter le logement est-il une dette ménagère ? Telle est la question posée à la Cour de cassation dans une affaire inédite.

Deux conjoints mariés sous le régime de la séparation de biens avaient acquis, à concurrence de la moitié indivise chacun, une maison pour leur résidence principale. A la suite de leur décision de divorce la jouissance de cette propriété a été attribuée à madame par ordonnance de non-conciliation. Cette maison a ensuite été mise en vente et cédée. L’année suivante le tribunal a prononcé le divorce.

Le prix de vente a été consigné chez le notaire instrumentaire en raison du conflit entre les conjoints car madame, occupante à titre de résidence principale, est exonérée d'impôt sur la plus-value immobilière mais monsieur, non occupant au jour de la cession, devait régler cet impôt sur sa quote-part.

Cette dette fiscale est-elle une dette personnelle comme le prévoit l’article 1536 al. 2 du code civil pour les conjoints en séparation de biens : « Chacun d'eux reste seul tenu des dettes nées en sa personne avant ou pendant le mariage, hors le cas de l'article 220 » [relatif aux dettes contractuelles pour l’entretien du ménage]?

Dette fiscale ménagère ?

La cour d’appel de Nîmes estime que « la répartition de cette imposition doit se faire à proportion des droits indivis des parties ».

La Cour de cassation (Cass. civ. 1, 12 juin 2024, 22-17.820) censure logiquement cette étonnante affirmation à l’emporte-pièce. Elle énonce que « l'impôt sur le revenu constituant une dette personnelle, chacun des époux séparés de biens en reste seul tenu pour le montant lui incombant à titre individuel, au regard des conditions d'imposition et, le cas échéant, d'exonération s'appliquant à lui ». Donc seul monsieur est redevable de l’impôt sur la plus-value relatif à sa quote-part dans l’indivision. En communauté de biens il n’en irait pas de même.

>>Notre analyse : cette décision est justifiée au regard du code civil s’agissant de conjoints qui se sont mariés en régime de séparation de biens. La raisonnement de la cour d’appel de Nîmes est assez grotesque : les époux sont indivisaires donc la dette fiscale est à partager. Mais d’un point de vue fiscal il est curieux, de la part du notaire, qu’il fasse une déclaration de plus-value immobilière car la doctrine de l’administration permettrait aussi l’exonération de monsieur au titre de son ancienne résidence principale :

« La condition tenant à l'occupation du logement à titre d'habitation principale au jour de la cession n'est pas toujours satisfaite en cas de séparation ou de divorce, notamment lorsque l'un des conjoints a été contraint de quitter le logement qui constituait alors sa résidence principale.

« Il est toutefois admis, lorsque l'immeuble cédé ne constitue plus, à la date de la cession, la résidence principale du contribuable, que celui-ci puisse néanmoins bénéficier de l'exonération… dès lors que le logement a été occupé par son ex-conjoint jusqu'à sa mise en vente et que la cession intervient dans les délais normaux de vente » (§ 250-260 du BOI-RFPI-PVI-10-40-10).

En l’occurrence il s’est écoulé un peu moins de 1 an entre l’ordonnance de non conciliation qui attribue la maison à madame et le transfert de propriété après mise en vente. Un délai tout à fait normal !

JDE