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Régime micro-BIC et réintégration des amortissements : attention au piège pour les LMNP

Depuis la promulgation de la loi de finances 2025, les amortissements déduits dans le cadre d’une activité de location meublée seront réintégrés au calcul de la plus-value en cas de vente. Et contrairement à ce que certains loueurs en meublé non professionnels (LMNP) pourraient penser, le régime fiscal choisi n’a aucun impact sur l’application, ou non, de cette mesure.

En principe, lorsque l’on parle d’amortissement en location meublée, le premier réflexe est de penser au régime réel d’imposition, qui permet aux loueurs de déduire chaque année de leur montant imposable l’intégralité des charges afférentes à leur activité de location meublée, ainsi qu’une partie de la valeur de leur bien, des travaux, et du mobilier qui le compose, sous forme d’amortissement.

Lors de la promulgation de la loi de finances 2025, nombreux sont ceux qui ont alors été amenés à penser que seuls les loueurs relevant du régime réel seraient concernés, poussant ainsi certains loueurs à considérer un passage à l’autre régime accessible en location meublée : le régime micro-BIC.

Pourquoi les LMNP au régime micro-BIC sont-ils concernés par la réintégration des amortissements ?

Toutefois, et contrairement à ce qu’il serait possible de penser au premier abord, le régime micro-BIC est également concerné par la réintégration des amortissements. En effet, au régime micro-BIC, le système de la déduction des charges et de l’amortissement pour leur valeur réelle est remplacé par un taux d’abattement forfaitaire dont le montant varie selon le type de location pratiquée.

Or, en se penchant plus en détail sur la rédaction de l’article 50-0 du Code général des impôts, qui encadre le régime micro-BIC, il est possible d’y trouver ce passage : « Les plus-values ou les moins-values mentionnées au sixième alinéa sont déterminées et imposées dans les conditions prévues aux articles 39 duodecies à 39 quindecies, sous réserve de l'article 151 septies. Pour l'application de la première phrase du présent alinéa, les abattements mentionnés au sixième alinéa du présent 1 sont réputés tenir compte des amortissements pratiqués selon le mode linéaire. »

En clair, cela veut dire que l’abattement opéré dans le cadre du régime micro-BIC tient à la fois compte des charges, mais aussi de la valeur de l’amortissement du bien. Ce qui signifie qu’en cas de vente, une somme correspondant à l’amortissement déduit grâce à l’abattement du régime micro-BIC sera réintégrée à la plus-value. Pire encore, ce sera alors l’intégralité de la valeur théorique de l’amortissement qui sera prise en compte, et non l’amortissement qui aurait effectivement été déduit, puisqu’il arrive souvent que les loueurs qui relèvent du régime réel n’utilisent pas l’intégralité de leur stock d’amortissement en raison de la déduction des charges, qui intervient en premier.

En conséquence, la réintégration des amortissements dans le calcul de la plus-value, loin de ne concerner que les loueurs relevant du régime réel, vient même frapper plus durement les loueurs relevant du régime micro-BIC qui risquent de voir une partie importante des déductions dont ils auront bénéficié réintégrées dans le calcul de leur plus-value, réduisant ainsi la part des déductions censée tenir compte de leurs charges pendant l’activité et qui, elles, ne sont pas prises en compte dans le calcul de la plus-value.

Quels sont les recours pour les loueurs qui relèvent du régime micro-BIC ?

L’une des options possibles peut bien évidemment être d’envisager un passage au régime réel d’imposition dès cette année. En effet, changer de régime fiscal est particulièrement simple en location meublée. Il suffit d’adresser un courrier de levée d’option à l’administration fiscale, avant une date butoir fixée aux alentours de la fin du mois de mai pour que le changement de régime soit effectif pour les revenus perçus en 2025, qui seront imposés en 2026.

Une autre possibilité, qui concerne d’ailleurs tous les loueurs quel que soit leur régime fiscal, est de vérifier qu’ils ne relèvent pas de l’un des cas d’exonération de la plus-value prévus par la loi, comme le fait de transmettre leur bien par donation ou succession, d’occuper le bien précédemment loué quelques années en tant que résidence principale avant de le vendre, ou encore de réutiliser le produit de la vente du bien loué pour acheter ou faire construire leur propre résidence principale. Attention toutefois dans ce dernier cas, des conditions strictes s’appliquent.

Au-delà de ces cas de figure, il est important de noter que la loi de finances exclut du champ d’application de la réintégration des amortissements les résidences gérées, sauf celles de tourisme. Ainsi, les investissements dans les Ehpad, les résidences séniors ou encore étudiantes ne seront pas concernés.

Enfin, les abattements applicables à la plus-value imposable en fonction de la durée de détention contribueront à réduire progressivement, jusqu’à invisibiliser, les effets de la réintégration des amortissements. En effet, à partir de la cinquième année de détention, des abattements s’appliquent au montant de plus-value soumis à l’impôt sur la plus-value (19%), ainsi qu’à celui soumis aux prélèvements sociaux (17,2%), permettant d’atteindre l’exonération sur le premier au bout de 22 ans, et au bout de 30 ans pour le second.