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Immobilier : la demande de crédit revient

Les banques poussent les taux vers le bas pour doper la demande en multipliant les offres promotionnelles et les dossiers raffluent chez les courtiers. La barre des 3 % est déjà passée pour certains dossiers, mais la trajectoire descendante pourrait ne pas se poursuivre.

Est-on passé du point bas à une reprise certaine pour les crédits immobiliers ? C’est en tout cas ce que veut croire MeilleurTaux, qui constate l’embellie à son échelle dans son 41e observatoire du crédit immobilier : le mois de janvier a été le plus faste depuis mars 2022, avec 54 000 demandes de crédit déposées sur son site. Pas loin du double du mois de janvier 2024.

« L’amélioration se constate tant dans l’envie d’acheter que dans l’attitude des partenaires bancaires, agressifs pour pousser le redémarrage », rapporte Maël Bernier, porte-parole du courtier. Les marges interbancaires sont faibles, maintenant collées à l’obligation assimilable du Trésor (OAT) 10 ans.

Lors de sa dernière réunion du 4 mars, le HCSF a d’ailleurs décidé le maintien du coussin de fonds propres contracyclique - une réserve de protection du crédit en temps de crise - au taux de 1 %, confirmant les signaux captés par les courtiers. « Les volumes de crédit sont en phase de stabilisation voire en légère hausse sur un an et le marché immobilier montre des signes de reprise », indique le ministère de l’Economie et des Finances.

Prix cassés

Selon les barèmes du courtier, 7 banques sur 10 proposaient en février des taux inférieurs à 3,7 % sur 20 ans et 13 % sont même en-dessous des 3,3 %, sachant que les valeurs affichées ne traduisent pas toujours la réalité post-négociation.

Source : MeilleurTaux

Société Générale a même proposé un taux à 2,99 % jusqu’à 500 000 €, qui n’est pas sans évoquer les rayons promotionnels des supermarchés.

En mars, la situation s’améliore encore, selon les chiffres de Pretto, qui rapporte un taux moyen à 20 ans à 2,95 %.

« Les banques mutualistes essaient de séduire les primo-accédants avec des bonifications prêt à taux zéro (PTZ) ou des lignes bonifiées, rapporte le courtier. Pour fidéliser leurs clients, les banques traditionnelles proposent aussi des décotes. Enfin, les projets d’achat de biens affichant un bon diagnostic de performance énergétique (DPE) profitent d’offres attractives comme des lignes supplémentaires avec des taux entre 1% et 2%. »

Les prêts à 110 %, qui couvrent l’achat du bien et les frais annexes, font leur retour même s’ils sont encore marginaux et surtout proposés à des CSP +.

Retour de la renégociation

Même constat du côté des renégociations de prêt, qui représentaient 8 % des demandes parvenant à MeilleurTaux en février 2025. Elles sont pertinentes à partir d’un écart de 0,7 point pour les prêts supérieur à 250 000 € ou de 1 point si le montant emprunté est inférieur et le capital restant dû au moins égal à 70 000 €.

Un emprunt de 200 000 € sur 20 ans avec un taux à 3,3 % coûte désormais près de 30 % moins cher (73 500 €) qu’en novembre 2023 où le taux moyen était de 4,45 %, point haut pré-baisse de taux directeurs de la Banque centrale européenne (BCE). Un ménage aux revenus élevés (7 000 € mensuels) a ainsi récupéré 40 000 € de capacité d’emprunt, n’effaçant cependant qu’un tiers de la perte de 120 000 € subie entre janvier 2022 et novembre 2023.

Ce gap explique que l’oxygène retrouvé par les ménages se constate d’abord chez les petits emprunteurs, qui achètent des biens en dessous de 3 000 € du m². « Les agents immobiliers ne voient plus la crise en région, affirme Maël Bernier. Ce sont les grandes villes comme Paris, Lyon ou Bordeaux qui mettent du temps à redémarrer. »

Augmentation des dossiers finançables

D’après les données de MeilleurTaux, un tiers de dossiers en plus sont redevenus finançables depuis cette date, c’est-à-dire sous la double limite du Haut conseil de stabilité financière (HCSF) de 25 ans en durée et 35 % de taux d’effort. 8 dossiers sur 10 sont concernés, contre moins de 6 sur 10 en novembre 2023.

Reste à voir si la prochaine baisse prévue par la BCE pour le 6 mars donnera un coup de fouet supplémentaire à la trajectoire baissière des taux d’intérêt immobilier, mais la répercussion pourrait ne pas être mécanique en raison du contexte politique tendu.

« L’évolution de ces derniers mois des OAT ne permet pas de baisses drastiques des taux », affirme l’observatoire.

Délégation toujours faible

L’observatoire de MeilleurTaux fait aussi le bilan de la réforme de l’assurance emprunteur, aboutissant aux mêmes conclusions que le Comité consultatif du secteur financier. L’accès à la délégation d’assurance (au moment de contracter le prêt) bénéficie essentiellement aux plus aisés. Le fossé avec les demandes de substitution - à n’importe quel moment de la vie du prêt depuis la Loi Lemoine - est béant, avec un ratio d’un dossier contre 9. Le changement d’assurance intervient en moyenne dans les deux ans suivant la mise en place du prêt.

Source : MeilleurTaux

« La loi Lemoine n’est toujours pas identifiée par la masse, mais sert majoritairement les CSP+ urbains bien informés », déplore Maël Bernier.