Gestion d’actifs

Se positionner sur les actifs en bas de cycle

Dans le cadre de notre hors-série « Panorama 2025 des SCPI », nous avons donné la parole à Abdelkader Guennioui, Directeur du Fund Management d'Arkéa REIM

Publi-rédactionnel 

Vous proposez la SCPI MomenTime à la souscription depuis le 2 janvier de cette année. Quel est son objectif de gestion ?
L’objectif, via cette nouvelle SCPI, est de constituer un portefeuille d’actifs diversifiés en se positionnant sur toutes les typologies d’actifs en France mais aussi à l’étranger, hors zone euro. Notre ambition est de capter les opportunités d’investissement les plus attractives, au bon endroit et au bon moment. Plus spécifiquement, MomenTime, qui est labellisée ISR, a été conçue pour suivre les cycles immobiliers, se positionner stratégiquement sur les actifs en bas de cycle et ainsi générer de la performance à court terme tout en disposant des ressources pour la pérenniser sur le long terme.

Comment s’intègre-t-elle dans la gamme existante ?
Elle a été pensée pour enrichir notre gamme et s’inscrire en pleine complémentarité avec notre SCPI phare, Transitions Europe, investie à 100 % en zone euro, hors France. MomenTime, de son côté, se distingue par une stratégie internationale originale puisqu’elle est l’une des rares SCPI à investir exclusivement en dehors de la zone euro tout en conservant une allocation, à hauteur de 30 % du portefeuille maximum, sur le marché français. Dans le contexte de marché actuel, cela nous permet à la fois de bénéficier du dynamisme des marchés immobiliers britannique, suisse, nordique ou balte, et d’exploiter les opportunités présentes sur le marché français, qui est en phase de correction.

Comment s’articule votre approche de gestion ?
Afin de saisir les opportunités les plus prometteuses du marché, que ce soit en France ou à l’étranger, nous avons fait le choix de nous intéresser à toutes les typologies d’actifs. Dans le cadre de la phase de construction du portefeuille de MomenTime, nous visons une diversification sectorielle poussée afin de construire une base de portefeuille extrêmement solide. C’est la condition sine qua non pour sécuriser des revenus distribuables sur le long terme et assurer une performance durable pour les investisseurs. Pour cela, nous nous penchons sur des actifs aussi variés que les bureaux nouvelle génération, les actifs logistiques, les actifs de santé, d’éducation ou encore de « life sciences ».

Quel regard portez-vous actuellement sur vos marchés de prédilection ?
Le marché immobilier est actuellement assez mouvant et disparate. Il est favorable aux acquéreurs, ce qui est positif pour les SCPI en phase de démarrage comme MomenTime. Nous pouvons en effet acquérir des actifs de bonne qualité à des niveaux de valorisation intéressants. Indéniablement, nous vivons une période de transition, caractérisée par de nouveaux modes d’exploitation des actifs et de nouvelles attentes de la part des locataires. Dans ce contexte, notre objectif est d’identifier les meilleures opportunités immobilières, qu’elles soient actuelles et futures. Pour cela, il nous faut appréhender les moments clés du marché, or, sur ce point, l’année 2025 s’annonce particulièrement riche en enseignements, tant à l’international qu’en France. C’est précisément dans les situations de crise que les meilleures opérations peuvent être conclues.

Quels sont les autres marchés que vous explorez aujourd’hui ?
La Pologne et le Royaume-Uni sont deux marchés très intéressants. Le marché immobilier du Royaume-Uni est l’un des plus profonds en Europe. Des dizaines de milliards d’euros y sont investis chaque année. Quant au marché polonais, il s’agit d’un marché en forte croissance, porté par une économie dynamique.
On y trouve de nombreux actifs de qualité avec des taux de rendement intéressants. Plus globalement, quel que soit le marché, nous observons une stabilisation progressive des taux de rendement dans le cycle actuel.

A ce sujet, quels sont vos objectifs de rendement ?
Pour la SCPI MomenTime, nous avons un objectif de taux de rendement interne (TRI) cible, non garanti, de 6 % et un objectif de distribution annuel non garanti compris entre 5,5 et 6 %. Nos premières acquisitions, réalisées à Cardif, Birmingham et Nancy délivrent des niveaux de rendement respectifs de 9,7, 7,2 et 8,2 %. Dès lors, nous envisageons, pour l’année en cours,
d’atteindre un taux de distribution de 7,75 %.

Comment s’intègrent les critères ESG dans votre démarche ?
Nous avons la conviction que la bonne prise en compte des critères extra-financiers contribue à une meilleure attractivité locative des immeubles. Celle-ci permet par conséquent de préserver la valeur des actifs et donc la performance financière du fonds à moyen et long terme. Pour chacun des actifs du portefeuille, nous procédons à une analyse rigoureuse en nous appuyant sur une grille d’analyse ESG incluant pas moins de 41 critères de notation qui répondent à trois objectifs majeurs : maintenir et renforcer le potentiel écologique des sites, favoriser les mobilités alternatives à la voiture thermique et renforcer la résilience des actifs face au changement climatique. Une fois cette analyse effectuée, nous mettons en place un plan d’action sur-mesure pour chacun des actifs et ceux-ci doivent in fine atteindre une note minimale.

Quelles sont les mesures concrètes que vous mettez en œuvre dans ces plans d’action ?
Concernant le potentiel écologique des sites, nous pouvons proposer des mesures en faveur de la protection de la biodiversité, mais aussi d’autres actions qui ont des impacts indirects sur cette dernière, comme une meilleure maitrise des émissions de gaz à effet de serre, le déploiement des énergies renouvelables ou encore la préservation de l’eau. Pour les mobilités alternatives, nous investissons prioritairement dans des actifs proches des transports en commun et mettons en place des dispositifs favorisant à la fois la mobilité électrique et les mobilités alternatives, comme le vélo. Pour le troisième objectif, qui est de renforcer la résilience des actifs face au changement climatique, nous luttons par exemple contre les îlots de chaleur en plantant des arbres ou en ayant recours à des peintures de couleur claire pour les surfaces extérieures et les toitures terrasses. La gouvernance est aussi un pilier structurant de notre démarche. Chaque année, nous organisons à cet effet des comités verts auxquels sont invités l’ensemble des parties prenantes, dont les locataires.

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TB