Loi de finances

PLF 2025 : coup de rabot sur le régime LMNP

Les amortissements réalisés pendant la durée de détention du bien vont être intégrés dans le calcul de la plus-value lors de sa revente. L’exécutif veut ainsi combattre la prolifération des meublés de tourisme, ce que contestent les associations de propriétaires qui pensent que la location longue durée sera également touchée.

La présentation du projet de loi de finances pour 2025, lors de son passage en Conseil des ministres, n’a pas vraiment surpris sur son volet recette : la plupart des mesures concernant la fiscalité des particuliers avaient déjà été annoncées en amont.

Contribution exceptionnelle des hauts revenus

La plus emblématique, une contribution « temporaire et exceptionnelle sur les plus hauts revenus », des mots de l’exécutif, doit rapporter 2 Md€. Elle s’appliquera pendant trois ans aux contribuables assujettis à la contribution exceptionnelle sur les hauts revenus (CEHR), dont le revenu de référence dépasse 250 000 € pour un célibataire et 500 000 € pour un couple, mais qui s’acquittent d’un impôt sur le revenu (IR) inférieur à 20 %.

De l’autre main, le gouvernement minimise ses rentrées d’argent de 3,7 Md€ en indexant le barème de l’impôt sur le revenu (IR) sur l’inflation, évitant à 530 000 foyers de devenir assujettis.

Réintégration des amortissements

Les autres mesures portent sur la hausse des taxes sur l’électricité et les véhicules thermiques, de la suppression de la TVA réduite sur les chaudières à gaz… et d’un rabot sur le régime fiscal de la location meublée non professionnel (LMNP), qui permettra d’économiser 0,2 Md€.

La déduction des amortissements du montant des recettes locatives imposable pendant la durée de détention du bien seront en effet intégrés dans le calcul de la plus-value réalisée lors de la cession.

Cette disposition s’appliquera aux plus-values réalisées à raison des cessions intervenant à compter du 1er janvier 2025.

Distorsions entre régimes fiscaux

Selon l’exposé des motifs de l’article 24 du PLF 2025, qui modifiera l’article 150 VB du Code général des impôts, cette spécificité du régime de LMNP « contribue aux tensions sur le marché locatif ».

Les différences de régimes fiscaux applicables aux locations selon que la location soit nue ou meublée, professionnelle ou non, contribue à « créer ou renforcer des distorsions peu compatibles avec les objectifs de la politiques publiques du logement en particulier dans les zones touristiques ou caractérisées par un fort déséquilibre entre l’offre et la demande de logements ».

La non-réintégration des amortissements dans la plus-value, spécifiquement, est selon l’exécutif susceptible d’entretenir un déport des loueurs nus vers la location meublée. Communément surnommé « niche fiscale Airbnb », cet avantage fiscal contribuerait ainsi à l’attrition de l’offre de locations longue durée au profit du meublé de tourisme.

Confusions locatives

Pour l’Union national des propriétaires immobiliers (UNAPL), le gouvernement fait une « confusion » entre location meublée traditionnelle et location touristique.
« Toute augmentation de la pression fiscale sur les locations meublées, qu’il s’agisse de l’impôt sur les plus-values ou de l’amortissement comptable, enverrait un signal désastreux aux investisseurs, déjà fortement démobilisés dans le contexte actuel, assure l’association. Ces mesures continueront de freiner l’investissement dans le secteur locatif, alors même que le marché du logement manque déjà cruellement d’offre. »

L’UNAPL, à l’instar d’autres acteurs du secteur, demande la création d’un statut du bailleur privé. Sa version utiliserait le mécanisme de l’amortissement tout en reconnaissant la qualité d’entrepreneur du bailleur, sous réserve que le patrimoine ciblé réponde aux exigences de décence énergétique.

Disparition du Pinel

La Fédération française du bâtiment (FFB), de son côté, a relevé que l’absence de disposition sur le dispositif fiscal Pinel dans le projet de budget confirmait par déduction sa suppression. Elle était également en demi-teinte sur l’orientation annoncée de MaPrimRénov’, saluant sa « stabilisation » dans sa formule actuelle (qui autorise de nouveau le financement des mono-gestes) mais déplorant la baisse de sa dotation à 2,5 Md€.

L’extension du prêt à taux zéro (PTZ) ravi également les professionnels du logement, mais les conditions de mise en œuvre de la mesure ne seront connues qu’au dépôt d’un amendement gouvernemental lors des débats parlementaires.
« Nous proposerons une extension du prêt à taux zéro sur tout le territoire pour les primo accédant afin de faciliter l’accession à la propriété, dans des conditions qui seront précisées et débattues », a en effet indiqué lors de la présentation du PLF 2025 à la presse Laurent Saint-Martin, ministre des Comptes publics.

L’examen du projet de budget débutera le 21 octobre à l’Assemblée nationale. Les deux chambres ont jusqu’au 21 décembre pour l’adopter, date butoir imposée par la Constitution.