Une véritable saga, voilà ce qui aura conduit à l'inscription dans la loi de finances pour 2026, imposée par le Premier ministre grâce au recours à l'article 49.3 de la Constitution et le vote bloqué, de ce qu'il est convenu d'appeler le dispositif Jeanbrun – du nom de l'actuel ministre de la ville et du logement. On ne la racontera pas ici et on se limitera à rappeler l'essentiel.
Cette mesure, qui permet, pour les ménages investisseurs dans un logement locatif neuf ou ancien avec réhabilitation lourde, d'amortir comptablement le bien, était attendue depuis des dizaines d'années.
Nos voisins allemands, avant nous, l'utilisent avec succès : leur parc locatif privé, sans être aujourd'hui suffisant, augmente régulièrement et les tensions locatives sont bien moindres que dans notre pays.
Nous avons d'ailleurs copié une autre logique de leur dispositif : des taux d'amortissement variables selon le loyer pratiqué, pour reconnaître l'effort du bailleur et compenser pour partie la baisse de rendement liée à la réduction du loyer. Bien des travaux institutionnels avaient démontré que c'était la voie à suivre, tels qu'un rapport rendu en 2023 au Conseil national de l'habitat, ou encore la même année, un autre émanant du Conseil national de la refondation pour le logement.
Ainsi, dans le Jeanbrun, le taux pour le neuf est de 3,5 % pour un loyer intermédiaire, majoré d'un point si le loyer est social, et de deux points s'il est très social. Dans l'ancien, le taux de départ est de 3 %, majoré de 0,5 point et d'un point avec les moindres loyers. 80 % de la valeur du logement fait l'objet d'un amortissement, le reste étant supposé représenter la valeur du terrain sur lequel le
bien est construit et ne pouvant voir sa valeur réduite au gré de l'usure par exploitation. Enfin, des enveloppes maximales d'amortissement de 8 000, 10 000 et 12 000 € sont fixées. Les déficits fonciers constatés peuvent, eux, s'imputer sur le revenu global du bailleur, dans la limite inchangée de 10 700 € par an.
Bien sûr, les amortissements réalisés sont pris en compte dans le calcul de la plus-value de cession en cas de revente. L'investisseur doit s'engager à louer pendant au moins neuf ans. La mesure sera applicable au lendemain de la promulgation de la loi de finances, vers le 15 février, et elle est prise dans un premier temps jusqu'au 31 décembre 2028.
Les professionnels du bâtiment enthousiastes
L'accueil fait par la filière professionnelle à cette mesure témoigne de sa probable efficacité pour faire naître de nouvelles vocations d'investisseurs dans l'immobilier résidentiel. Les prévisions de rendement sont favorables, surtout en loyer intermédiaire.
Pour autant, des améliorations sont attendues, que le Premier ministre et le ministre de la ville et du logement se disent déjà prêts à apporter dans une très prochaine loi sur le logement. Le véhicule législatif évoqué est le futur projet de loi de décentralisation, qui viendra très bientôt au parlement.
Quelles évolutions sont-elles à attendre ?
L'intégration de la maison individuelle, pour laquelle la demande locative est réelle, la possibilité de louer à des ascendant et descendants, une baisse de l'exigence de travaux pour les logements existants, voire le rehaussement de l'imputation des déficits fonciers sur le revenu global, dont le plafond n'a pas été
revu depuis quarante ans : tous ces ajustements élargiraient la cible des ménages candidats à l'achat d'un logement locatif et des biens éligibles.
Le « Jeanbrun » impose une autre vision de l'investisseur, qui rompt avec l'image du rentier, selon les propres mots malheureux du président de la République au début de son premier mandat
Une question reste : le « Jeanbrun » est-il un dispositif de plus ? Loin de là. Il impose une autre vision de l'investisseur, qui rompt avec l'image du rentier, selon les propres mots malheureux du président de la République au début de son premier mandat. L'amortissement n'est pas un cadeau fiscal, mais bel et bien un régime de droit commun, calqué sur celui de tous les entrepreneurs et jamais remis en question. Il a vocation à être inscrit un jour dans le code général des impôts, après la période d'expérimentation.
L'utiliser aujourd'hui, c'est aussi contribuer à ce résultat, de nature à doter de façon définitive l'investissement en immobilier d'habitation d'un attrait inédit grâce à une fiscalité équitable.
