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Crédit : les taux restent stables malgré un contexte chahuté

Malgré les soubresauts politiques et géopolitiques, les taux de crédit immobilier demeurent étonnamment stables. Porté par la détente monétaire de la BCE et la concurrence accrue entre banques, le marché semble proche de son point d’équilibre après la décrue de 2024.

La valse des gouvernements et le contexte géopolitique ne semblent pas affecter la politique des banques en matière de prêt immobilier. Les taux obtenus par le courtier Cafpi en septembre s’inscrivent dans la relative stabilité retrouvée depuis début 2025, après la décrue de 2024 : 3,10 % sur 15 ans contre 3,08 % au deuxième trimestre, 3,22 % sur 20 ans après 3,27 % et 3,3 % sur 25 ans après 3,27 %. A mettre en perspective avec le taux à 25 ans d’il y a un an, de 3,7 %.

Ces vents favorables sont notamment dus aux baisses successives des taux directeurs de la Banque centrale européenne (BCE). Après huit baisses successives, le taux de dépôt (son principal), se situe désormais à 2 %. La volonté de conquête des banques et la reconstitution de leurs marges accentuent la pression à la baisse. « La repentification de la courbe des taux, alors que celle des taux longs s’accentue, est saine pour nos partenaires bancaires qui font de la transformation en collectant à court terme, fait remarquer Laura Martino, directrice des partenariats bancaires et des financements spécialisés chez Cafpi. Elle leur permet d’adoucir la volatilité du marché et d’encaisser les soubresauts des obligations assimilables du Trésor (OAT) en rognant sur leurs marges. »

Alors que l’accès au crédit était rationné il y a deux ans, celui-ci redevient un produit d’appel pour les banques, qui comptent sur le « cross sell » pour équiper leurs clients en produits bancaires. L’apport, qui était encore la norme il y a peu, n’est plus exigé par certaines. D’autres abaissent leurs exigences de revenus pour les jeunes primo-accédants. Un environnement dont les courtiers tirent parti en faisant jouer la concurrence.

A court terme, la capacité d’emprunt des ménages devrait rester stable. Les taux des OAT à 10 ans, indice de référence pour l’évolution du marché du crédit, ont connu un pic après la démission de l’éphémère gouvernement Lecornu. Ils sont passés de 3,51 à 3,57 %, mais le retour « à la normale » s’est déjà opéré depuis le 8 octobre.

« Les taux pourraient se tendre légèrement en 2026, de 3,2 % à 3,5 % », prévient Caroline Arnould, directrice générale de Cafpi. Les difficultés à accoucher un budget pour 2026 pourraient crisper un peu plus les marchés et renchérir le coût du crédit.

Si le courtier estime cette hausse potentielle contenue, il n’en est pas de même pour ses clients, dont 1 738 ont été sondés entre le 16 et le 26 septembre. Pour la majorité d’entre eux, un taux de crédit de 3,5 % constitue une barrière psychologique, la parenthèse enchantée où les taux se situaient entre 1 et 2 % étant encore bien vive dans les têtes.

Une perception qui frise l’irrationalité, non seulement parce qu’une situation identique a peu de chances de se reproduire. Mais aussi parce que l’option majoritaire de ce même panel est que les taux vont augmenter dans les 12 prochains mois (46,8 %), de même que les prix de l’immobilier (53 %). Alors que l’agonie vécue par le secteur du logement neuf se prolonge, le futur pourrait bien leur donner raison, au moins sur les prix.