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Réside Etudes Seniors : Zenitude et Stella reprennent l’intégralité des actifs

Les offres combinées des deux repreneurs, validé par le tribunal de commerce de Paris, couvrent les 75 résidences en exploitation de l’ancien gestionnaire. Les investisseurs seront mis à contribution pour effacer l’ardoise.

Le tribunal de commerce de paris a départagé les neufs finalistes pour la reprise des actifs de Réside Etude Senior (RES). Après un suspens supplémentaire en raison d’un délibéré supplémentaire de deux jours, les juges se sont prononcés le 28 novembre en faveur des offres combinées de Stella Management et Zenitude Senior Exploitation, la branche senior de Zenitude, avec entrée en jouissance immédiate.

Sur les neuf offres définitives, seuls quatre candidats avaient levé toutes les conditions suspensives pour que leur offre soit recevable : Stella, Zenitude, Les Jasmins et HW Capital.

Les mandataires judiciaires ont considéré que HW Capital et Les jasmins n’avaient pas apporté d’éléments « probants concernant leur capacité de financement pour leurs projets de reprises ». Le tribunal a remarqué que HW Capital, une société de gestion, n’avait « aucune expérience de l’exploitation des résidences » et qu’elle comptait financer son projet par un emprunt obligataire.

Gestions indépendantes

Les offres retenues sont donc celles de Stella, qui amène un financement de 4 M€ sur fonds propres et de Zenitude, qui met de son côté 3,5 M€ au pot appuyé par un accord de financement bancaire de 10 M€. Leur accord porte sur la totalité des 75 résidences en exploitation de RES - 22 pour Stella, au prix de 140 000 €, et 53 pour Zenitude, au prix de 310 000 € - sous les marques Les Girandières et Palazzo. L’intégralité du personnel est aussi repris et ne pourra faire l’objet d’un licenciement économique pendant au moins deux ans.

« Bien que les deux structures aient collaboré pour structurer cette reprise, elles agissent en totale indépendance dans la gestion opérationnelle des résidences, précise à la rédaction Stella. Chaque entité est pleinement responsable de la gestion et des décisions opérationnelles concernant les résidences sous sa responsabilité. »

Effort des bailleurs

Le passif de RES, de 12 M€ au 31 octobre 2024, devrait atteindre près de 28 M€ au 31 décembre 2024. L’entreprise s’est engagée à payer le solde des loyers du troisième trimestre 2024 aux bailleurs, d’un montant global de 3,8 M€, avant la fin du mois de novembre.

Les 5 500 propriétaires bailleurs ne seront pas pour autant épargnés par la reprise, puisque Zenitude demande des baisses de loyer pour la majorité des baux, parfois de plus de moitié. Une trentaine de résidences seulement devraient conserver les niveaux de loyers initialement promis. En revanche, Stella assure qu'elle ne demandera aucun effort fianncier aux bailleurs. « Nous reprenons les baux en l’état sans renégociation et sans aucun impact financier pour les co-propriétaires en LMNP », affirme l'opérateur de résidences services.

« Nous n'allons pas nous précipiter sur le marché secondaire de ces résidences et nous devrons expliquer aux propriétaires que le temps de la revente n'est pas encore venu, a commenté sur Linkedin Revenu Pierre, spécialiste de la revente LMNP en résidences gérées. Mais si ces reprises sont dans 2 ou 3 ans "in bonis", les deux repreneurs auront réalisé une opération de croissance qui pourrait s'avérer peu coûteuse si on les compare aux moyens déployés par d'autres grands acteurs du secteur pour atteindre des tailles critiques comparables. »