Immobilier

Où investir avec une SCI ?

Les sociétés civiles immobilières (SCI) permettent à au moins deux investisseurs de créer et de gérer un patrimoine immobilier. Il s’agit d’une alternative intéressante à un achat immobilier en indivision. Il en découle une flexibilité offrant la possibilité de bénéficier d’une fiscalité avantageuse, et ce particulièrement en matière de succession. Quels types d’investissements immobilier peuvent faire partie d’une SCI ? Où placer dans une SCI ? Découvrons-le sans plus attendre

(Publi-communiqué)

Comment créer sa SCI ?

Il faut d’abord rédiger les statuts, éventuellement avec l’aide d’un notaire. Il faut notamment préciser le nom du gérant, l’adresse du siège social et le capital de la SCI. Un avis de création de la SCI doit aussi être publié dans un journal d’annonces légales. Comme pour toute société, il faut aussi immatriculer sa SCI au registre du commerce et des sociétés du ressort de son tribunal de commerce.

Quels type d’immobilier peut-on mettre dans sa SCI ?

• De l’immobilier détenu en direct

Il peut s’agir d’immobilier d’usage (pour y habiter ou pour y passer ses vacances) mais surtout d’immobilier locatif.

• Des parts de SCPI

Cette possibilité est peu connue mais elle est très pratique. Créer une SCI pour y loger ses parts de SCPI de rendement permet essentiellement de profiter d’une fiscalité très intéressante.

Comme l’évoque Lionel Benhamou, l’un des associés-fondateurs de La Centrale des SCPI (www.centraledesscpi.com), le premier réseau d’épargne digitale français :

« Acheter des parts de SCPI de rendement via une SCI permet d’investir en immobilier tertiaire et mutualisé avec un faible ticket d’entrée en profitant d’une fiscalité très attractive. Afin d’aider nos clients à créer leur SCI en intégrant les meilleures SCPI du marché, il suffit de nous contacter au 01.44.56.00.23. »

Quelle est la fiscalité des SCI ?

• Les SCI assujetties à l’impôt sur le revenu des personnes physiques (IRPP)

Ce sont les SCI les plus courantes. Ces SCI sont transparentes. Cela signifie que leurs associés sont imposés directement sur les bénéfices réalisés par leur SCI. Chaque associé va donc déclarer sa quote-part de bénéfice à l’IRPP.

En cas de déficit, celui-ci peut être imputé sur le revenu global des associés dans la limite de 10 700 euros. Le surplus s’impute sur les revenus fonciers des dix années suivantes.

• Les SCI assujetties à l’impôt sur les sociétés (IS)

Les SCI assujetties à l’IS sont opaques. Il faut donc d’abord calculer le bénéfice imposable réalisé au regard des règles du bénéfice industriel et commercial (BIC). C’est la SCI qui est redevable de l’IS et non les associés. En revanche, si la SCI décide distribuer des dividendes, ces derniers seront imposables pour les associés. Il y aura donc une double imposition : celle de la SCI et celle des associés.

Placer l’argent d’une SCI en SCPI peut être extrêmement intéressant.

Rappelons également qu’un abattement de 10 % s’applique sur l’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI) pour des biens détenus via une SCI.

Comment transmettre les parts de sa SCI ?

La transmission de parts de SCI s’effectue via une donation. Les parents peuvent consentir à des donations de leurs parts de SCI à leurs enfants. Chaque enfant peut ainsi recevoir jusqu'à 100 000 euros de chacun de ses parents sans payer de droits de donation. Au-delà de ce montant, les sommes seront taxées à un taux progressif (de 5 % à 45 %). L'abattement est renouvelable tous les 15 ans.

Nous voyons ici tout l’intérêt de créer une SCI puisqu’il est compliqué de réaliser des donations successives par tranches pour les biens immobiliers détenus en direct. Avec la SCI, le capital est divisé en parts que les parents peuvent transmettre progressivement à leurs enfants, associés de la SCI.

Mieux, les parts d'une SCI peuvent faire l'objet d'une décote de 15 % par rapport à la valeur des mêmes biens en direct. En effet, il est plus difficile de vendre des parts de SCI qu'un bien immobilier. Cette décote réduit donc l’assiette des droits de donation.

Quelles SCPI de rendement faire figurer dans sa SCI ?

• Il faut mixer ses SCPI

Comme dans un portefeuille SCPI classique, il faut mixer au moins trois SCPI, voire plus en fonction de la taille dudit portefeuille. Cette stratégie, inventée par La Centrale des SCPI (www.centraledesscpi.com), permet du mutualiser encore davantage son patrimoine immobilier et, par conséquent, d’en limiter encore plus les risques.

• Il faut privilégier les SCPI européennes et les SCPI thématiques

Les SCPI européennes font partie des meilleures SCPI, c’est-à-dire celles qui rapportent autour de 6 % nets par an. Elles bénéficient d’un important attrait fiscal puisque leurs dividendes ne sont pas assujettis aux prélèvements sociaux au taux de 17,2 %. Leur diversité géographique (zone euro et reste du continent plaide aussi pour des cycles immobiliers différents.

Pour ce qui concerne les SCPI thématiques, essentiellement les SCPI logistiques et les SCPI santé, il s’agit de placer son argent dans des actifs résilients et porteurs qui permettent de placer son argent dans des immeubles qu’il ne serait pas possible d’acquérir seul.

Vers qui se tourner pour trouver les meilleures SCPI pour sa SCI ?

• Il se tourner vers des spécialistes de SCPI

Outre leur capacité à mettre en œuvre toute l’ingénierie patrimoniale nécessaire à la création d’une SCI, les spécialistes des SCPI comme ceux de La Centrale des SCPI, ne font que ce métier. Ils distribuent à la fois toutes les SCPI sans faits supplémentaires et font profiter leurs clients de services gratuits.

• Il faut se tourner vers La Centrale des SCPI

Ainsi que l’évoque Thibault Le Coail, manager au sein de La Centrale des SCPI : « Notre connaissance très fine des SCPI plaide pour nous. Nous connaissons en effet toutes les SCPI du marché et pouvons donc en extraire les meilleures pour nos clients. Nous sommes également en mesure de trouver le meilleur crédit pour les investisseurs désireux d’augmenter plus rapidement leur patrimoine. »

Investir en SCPI via une SCI n’est pas courant mais a énormément d’atouts. Grâce à sa SCI, il est ainsi possible de transmettre ses parts de SCPI dans les meilleures conditions.

Au-delà du fait de placer son argent en SCPI par le biais d’une SCI, il faut aussi prendre garde à trouver les meilleures SCPI de rendement. Il convient donc de demander conseil à des spécialistes des SCPI, tels ceux de La Centrale des SCPI (www.centraledesscpi.com / 01.44.56.00.23), le premier comparateur SCPI du marché.

Investir en SCPI de rendement, que ce soit en direct ou via une SCI permet d’augmenter son pouvoir d’achat, ce qui n’est pas le cas des contrats d’assurance-vie en fonds euros. Raison de plus pour placer son argent en SCPI de rendement qui sont le meilleur placement actuel.

Avertissement

L'investissement dans une SCPI n'est pas garanti, tant du point de vue des dividendes perçus que de celui de la préservation du capital. Les SCPI dépendent en effet des fluctuations des marchés immobiliers. Avant toute décision d'achat de parts de SCPI, faites-vous conseiller par un professionnel afin d'être certain(e) que ce placement correspond à votre profil patrimonial. Enfin, comme tout investissement immobilier, tenez compte du fait que les SCPI sont des placements de long terme dont la durée de détention minimale ne saurait être inférieure à huit ans.