L’AFIL, l’Association française de l’immobilier locatif, vient de publier une étude très intéressante sur l’avenir du logement locatif intermédiaire. Et ce, chiffres à l’appui grâce à l’aide du cabinet PrimeView.
Les premiers résultats de cette étude, démontrent que parmi les trois principaux dispositifs mis en place pour inciter la construction de logements intermédiaires (prêt locatif intermédiaire, PLI, logement locatif intermédiaire, LLI, défiscalisation), seule la défiscalisation (correspondant aujourd’hui au Pinel) s’est montrée véritablement efficace et reste le pilier de la construction de logements intermédiaires en France. Le crédit d’impôt Pinel rend d’ailleurs le fléchage fiscal convaincant : il reste plus intéressant d’investir dans un logement intermédiaire neuf via du Pinel (entre 1,4% et 1,6% de rentabilité hors effet de levier et revente du bien selon les scénarii étudiés) que dans du droit commun (0,6%).
L’étude affirme également que l’essentiel de la rentabilité d’un investissement immobilier repose par ailleurs sur l’effet de levier : deux tiers pour un investissement Pinel (entre 4,7% et 4,8% annuels de rentabilité) et même 80% pour du droit commun (4,3% de rentabilité finale).
Enfin, l’étude insiste sur le fait que l’attractivité du Pinel va se dégrader avec les nouvelles mesures votées dans le cadre du PLF 2022. Dans un contexte où les marchés actions ont affiché un rendement total de 5,4% par an au cours des 20 dernières années, la baisse prévisible des rendements futurs du Pinel pourrait donc entraîner un recul substantiel dans la production de logements intermédiaires dès les deux prochaines années.
Cette étude affirme parallèlement que le retrait du dispositif Pinel au profit du dispositif LLI tel qu’envisagé par les derniers rapports serait susceptible de mettre en très grande difficulté le logement intermédiaire en France du fait du manque de rentabilité de ce secteur pour les investisseurs institutionnels en comparaison des autres actifs existants, en dépit de l’incitation fiscale qui leur est dédiée. De fait, le retrait du dispositif Pinel diminuera drastiquement le nombre de logements intermédiaires construits (estimé 40 000 et 50 000 logements créés par an au cours des 20 années précédant le Covid).
« Le Pinel sans recours au crédit a beaucoup moins de sens et concerne une minorité d’investisseurs disposant de suffisamment de liquidités. Dans un contexte de hausse de taux et de taux d’usures bas, il ne faut pas selon moi durcir les conditions d’octrois de crédits. Les statistiques de taux de défaut sur le financement de l’investissement locatif sont extrêmement faibles. Le modèle Pinel est robuste et reste rentable à tout point de vue », analyse Renaud Cormier, le tout nouveau président de l’AFIL
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