26112020

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Immobilier locatif : SCPI de rendement ou immobilier en direct ?

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Même s’il était déjà considéré comme le placement préféré des Français, la situation actuelle a fait prendre conscience à de nombreux épargnants que l’investissement immobilier concilie parfaitement la solidité et la performance. Mais comment faire le choix entre l’investissement locatif classique tel un appartement et la SCPI de rendement qui investit dans l’immobilier tertiaire ? Tour d’horizon sur les deux placements immobiliers les plus plébiscités par les investisseurs. (publi-communiqué).

Comment gérer son immobilier locatif ?

Investir dans l’immobilier en direct nécessite une gestion rigoureuse et fastidieuse. Recherche de locataires, paiements des charges de copropriété et des taxes foncières sont autant de contraintes qui rendent chronophage l’investissement. Dans une société civile de placement immobilier (SCPI), la gestion est entièrement déléguée à une société de gestion agréée par l’AMF (Autorité des Marchés Financiers). L’investisseur perçoit un loyer net de frais de gestion lui apportant un confort ultime dans sa recherche de revenu complémentaire.

Quels sont les tickets d’entrée en immobilier locatif ?

Contrairement à l’achat d’un appartement locatif qui nécessite un montant d’investissement conséquent, la SCPI de rendement est accessible à partir de quelques milliers d’euros seulement (entre 200 € et 10 000€ selon la SCPI). Un ticket d’entrée moindre dans ce placement d’épargne qui permet aux épargnants de se constituer facilement un portefeuille multi- SCPI. La diversification en SCPI est fortement conseillée pour solidifier son capital investit.

Quel marché viser dans l’immobilier locatif ?

Le marché du logement évolue selon son attractivité. Dans les grandes villes, le marché peut vite se retrouver saturé. Les prix au m2 deviennent très élevés et la rentabilité faible. Tandis que dans les petites villes, il est parfois compliqué de trouver un locataire solvable sur le long terme. Pour une question de contrainte de gestion évidente, les biens locatifs en direct sont souvent localisés proche de la résidence principale de l’investisseur donc sur une seule zone géographique. Les fonds SCPI investissent sur différents marchés selon leurs propres stratégies. Elle peut concentrer ses achats immobiliers sur une ou plusieurs typologies d’actifs tels que l’immobilier de santé, l’immobilier logistique et e-commerce, l’immobilier de commerce alimentaire ou encore l’immobilier de bureaux. Les acquisitions d’immeubles s’effectuent sur une pluralité de zones économiques les plus dynamiques en France et en Europe. Un investisseur peut ainsi accéder aux marchés les plus dynamiques de l’immobilier tertiaire en mutualisant son ticket d’investissement sur des thématiques SCPI différentes.

Quels sont les risques en immobilier locatif ?

La vacance locative reste la bête noire de l’immobilier locatif. En concentrant tout son investissement sur un seul bien immobilier comme un appartement, le risque de vacance locative ou de loyer impayé est élevé. Posséder une dizaine d’appartement locatif permettrait de lisser le risque sur l’ensemble des locations mais encore faut-il en avoir les moyens financiers. Le risque locatif dans l’investissement SCPI est beaucoup plus mesuré. Une SCPI achète en moyenne entre 10 et 30 immeubles supplémentaires par an selon les opportunités immobilières. Des actifs qui sont loués à des dizaines de nouveaux locataires aux solidités financières plus importantes qu’un simple particulier. On estime que le taux d’occupation financier (TOF) de la SCPI doit être supérieur à 90 % pour être considérée comme résiliente. Pour les comparer entre elles, un classement SCPI par TOF est régulièrement mis à jour sur la 1ère plateforme spécialisé en part de SCPI, www.centraledesscpi.com.

Ci- dessous un extrait du classement avec le TOP 3 SCPI des TOF au second trimestre 2020 :

SCPI

Thématique

Société de Gestion

TOF T2 2020

Activimmo

Logistique et e-commerce

Alderan

100 %

Novapierre Allemagne 2

Bureaux en Allemagne

Paref Gestion

99,20 %

Pierval Santé

Santé en France et Europe

Euryale AM

98,81 %

 

Quelles sont les rentabilités en immobilier locatif ?

La rentabilité des investissements immobiliers dépend de la qualité du bien et de son implantation géographique. De manière générale, le placement SCPI obtient de meilleurs résultats car elles ciblent l’immobilier tertiaire plus performant que l’immobilier résidentiel. Côté chiffres, après toutes charges déduites (travaux, taxe foncière, charges de copropriétés etc.), l’investisseur peut espérer un rendement entre 2,5 % et 3 % sur le marché du logement locatif. La performance moyenne des SCPI de rendement en 2019 s’est établi à 4,40 % nets de frais de gestion. Certaines SCPI ont distribué 6 % à leurs associés soit un rendement 2 fois supérieur à la moyenne des appartements locatifs.

Quelle fiscalité appliquée sur l’immobilier locatif ?

Que ce soit de l’immobilier en direct ou de la SCPI de rendement, les loyers encaissés dans l’immobilier locatif sont considérés comme des revenus fonciers. Pour calculer la fiscalité appliquée sur les loyers, il faut additionner la TMI (tranche marginale d’imposition) de l’investisseur aux prélèvements sociaux de 17,2%. Les différentes TMI en France sont 0 %, 11 %, 30 %, 41 % et 45 % pour les plus hauts revenus. La fiscalité peut ainsi devenir contraignante pour les particuliers déjà lourdement imposés sauf en SCPI européennes. Avec l’absence de prélèvement sociaux sur les loyers encaissés en provenance de l’étranger, les SCPI européennes sont une réelle alternative pour diminuer la fiscalité sur les revenus fonciers.

Quel immobilier locatif choisir selon son profil ?

L’immobilier locatif reste le meilleur moyen de protéger son capital et de dégager des rendements solides. Dans les temps qui court, il est primordial de faire fructifier son épargne sur un support résilient et rentable qui vous apportera des revenus complémentaires indéfinis dans le temps. Si l’investissement en logement locatif peut apporter une belle surprise sur le long-terme grâce à une potentielle plus-value immobilière, la SCPI de rendement est la parfaite adéquation entre le facteur rendement et risque. Avant d’investir en SCPI, faites appel aux conseils gratuit d’un expert de l’investissement SCPI en France. C’est en ce sens que les consultants de La Centrale des SCPI, leader dans la distribution de part en SCPI en France, réalise en préambule de chaque rendez-vous une étude patrimoniale afin de constituer un portefeuille SCPI personnalisé selon le profil et les objectifs de l’investisseur. Pour en savoir plus sur le placement d’épargne SCPI, il suffit de se rendre sur la plateforme www.centraledesscpi.com ou bien de composer directement le 01.44.56.00.23 pour investir à distance et sans se déplacer grâce aux outils digitaux de La Centrale des SCPI.

 

Découvrez le fonctionnement du placement SCPI en vidéo :

 

Avertissement

L'investissement dans une SCPI n'est pas garanti, tant du point de vue des dividendes perçus que de celui de la préservation du capital. Les SCPI dépendent en effet des fluctuations des marchés immobiliers. Avant toute décision d'achat de parts de SCPI, faites-vous conseiller par un professionnel afin d'être certain(e) que ce placement correspond à votre profil patrimonial. Enfin, comme tout investissement immobilier, tenez compte du fait que les SCPI sont des placements de long terme dont la durée de détention minimale ne saurait être inférieure à huit ans.