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Immobilier : Acheter un immeuble de rapport ou des parts de SCPI ?

laurent fages

laurent fages

Pendant de très nombreuses années, l’achat d’un immeuble de rapport a constitué une solution pertinente en vue de préparer sa retraite. Il s’agissait avant tout d’être maître chez soi et de ne pas subir les affres de la copropriété. Au regard des prix pratiqués, cette formule d’investissement était davantage utilisée en province qu’à Paris. Cela est d’autant plus vrai aujourd’hui puisque le nombre d’immeubles de rapport appartenant à une même famille dans la capitale doit être très largement inférieur au millier. L’achat d’un immeuble de rapport n’étant pas exempt de contraintes comme nous allons le voir, n’est-il alors pas préférable d’investir la somme considérée en parts de sociétés civiles de placement immobilier ou SCPI ?

(Publi-communiqué)

Posséder entièrement un immeuble de rapport, notamment via une société civile immobilière (SCI) afin de préparer sa succession, a longtemps été perçu comme une solution patrimoniale de premier choix. Ce type d’investissement immobilier, relativement fréquent en province jusqu’aux années 1990 permettait d’abord de n’avoir pas à dépendre des règles de la copropriété. La contrepartie de la détention à 100 % d’un immeuble par un même propriétaire immobilier était qu’en cas de gros travaux comme la réfection d’une toiture, 100 % de leur coût lui incombait.

L’immeuble était ainsi considéré comme un tout composé d’appartements et de commerces en pied d’immeubles. Il fallait donc gérer plusieurs types de baux et plusieurs types de profils locatifs. L’immeuble était généralement acheté à crédit afin de profiter d’un fort effet de levier. Le financement était assuré à 100 % par la banque, voire parfois à 110 % avec les droits de mutation à titre onéreux communément appelés frais de notaire. Il suffisait ensuite d’attendre que les années passent afin de rembourser entièrement son emprunt et de percevoir une rente.

Ainsi que le rappelle Véronique Baron, l’une des associés-fondateurs de La Centrale des SCPI, le leader du conseil et de la distribution de parts de SCPI en France (www.centraledesscpi.com) :

« Très courant dans les années 60 et 70, l’achat d’un immeuble entier par des investisseurs immobiliers a notamment été rendu possible par la forte inflation qui sévissait alors. Ayant aujourd’hui dépassé 70 ans, les investisseurs de l’époque souhaitent désormais se séparer de leurs biens, leurs enfants ne voulant pas prendre la relève. »

L’achat d’un immeuble de rapport est-il un si bon investissement ?

Acheter un seul immeuble de rapport revient à mettre tous ses œufs dans le même panier. En effet, qu’en sera-t-il dans dix ans, dans vingt ans, du quartier sur lequel on a jeté son dévolu ? Qu’en sera-t-il aussi de la ville réceptacle de l’investissement ? Nul ne le sait. En outre, la vente d’un immeuble de rapport entier suppose souvent une décote par rapport à sa vente à la découpe sachant que la quasi-totalité des immeubles détenus en direct n’a pas de règlement de copropriété.

Il existe bien évidemment tous les prix pour un immeuble entier. Toutefois, avec quelques centaines de milliers d’euros il est possible d’en posséder un en province, voire moins dans des zones très peu attractives. Il peut exister des immeubles composés de quatre appartements voire de trois. Dans tous les cas, il s’agit d’un investissement regroupé en un même lieu ce qui n’est jamais bon.

Du point de vue de la gestion, comment faire si l’un de ses locataires est à l’origine de troubles de voisinage importants ? Il est certes possible de lui délivrer son congé mais les autres locataires, lassés, ont peut-être également donné le leur ? En tout état de cause, la détention d’un immeuble entier, quelle que soit sa localisation, demeure une source d’angoisses et de problèmes. Mieux vaut mutualiser son investissement immobilier en achetant des parts de SCPI de rendement.

En quoi l’achat des parts de SCPI est-il plus pertinent que l’achat d’un immeuble de rapport ?

Souscrire à une SCPI signifie mutualiser son patrimoine. En effet, les SCPI de rendement possèdent des dizaines voire des centaines de biens avec un nombre très important de locataires. Les immeubles sont répartis sur des zones géographiques étendues, qu’il s’agisse de la France ou de l’étranger. Aucun particulier ne dispose des compétences pour acheter un immeuble situé en Allemagne, aux Pays-Bas ou en Italie. Les actifs achetés par les SCPI sont également de très grande taille et ne pourraient être acquis par des particuliers.

Comme la gestion des SCPI est assurée par des sociétés de gestion dont c’est l’unique métier, l’investisseur n’est jamais en relation avec ses locataires. Comme le souligne Lionel Benhamou, l’un des autres associés-fondateurs de La Centrale des SCPI :

« J’ai vu dans notre boutique du 15 rue Saint-Roch à Paris (75001) des propriétaires immobiliers en quasi-dépression du fait des contraintes locatives qu’ils subissaient de la part de certains locataires malveillants. Fatigués de l’immobilier détenu en direct, ils finissaient par nous téléphoner au 01.44.56.00.23 pour diversifier a minima leur patrimoine immobilier avant de céder celui détenu en direct. »

Tout comme pour l’immobilier en direct, il est loisible d’acheter ses parts de SCPI à crédit en profitant des taux historiquement bas actuels. Sachant qu’il suffit de quelques milliers d’euros pour se constituer un portefeuille multi-SCPI performant, nul besoin d’investir plusieurs centaines de milliers d’euros dans une même opération.

Côté rendement, les meilleures SCPI rapportent autour de 6 % par an sans compter une éventuelle revalorisation du prix des parts fonction des expertises réalisées chaque année par des experts indépendants mandatés par les sociétés de gestion. Du côté de l’immobilier en direct, une fois retranchés les impayés, la vacance, les taxes foncières, les travaux, les primes d’assurance… il n’est pas évident du tout de parvenir à la même performance.

D’un point de vue fiscal, les investisseurs immobiliers fortement imposés ont toute latitude pour acheter leurs parts de SCPI en démembrement temporaire de propriété afin d’effacer toute fiscalité. Pour des immeubles entiers, cela est quasiment-impossible.

Bien évidemment, afin d’optimiser son portefeuille multi-SCPI, le plus simple et le plus efficace est de se faire accompagner par des professionnels ayant pignon sur rue et qui connaissent le marché de la pierre-papier sur le bout des doigts. Ce sont eux les plus à même de trouver pour leurs clients les meilleures SCPI sachant que ces derniers ne paieront pas leurs parts de SCPI plus cher puisqu’il n’y aura rien à payer en sus du prix des parts.

À titre d’exemple, voici le portefeuille multi-SCPI confectionné par Gabriela Kockova, manager au sein de La Centrale des SCPI, pour l’un de ses clients venant justement de céder un petit immeuble en province pour 300 000 euros :

« Je lui ai proposé d’investir 75 000,00 euros dans quatre SCPI différentes et complémentaires après les avoir mixées. Il s’est agi de la SCPI Pierval Santé, implantée en zone euro (France Allemagne, Irlande) dans le secteur porteur de la santé, de la SCPI Eurovalys, tournée à 100 % vers les bureaux en Allemagne, de la SCPI Activimmo, SCPI thématique en immobilier logistique, une classe d’actifs difficilement accessible aux investisseurs particuliers, et de la SCPI Épargne Pierre qui fait partie des meilleures SCPI France et possède un patrimoine très récent et très diversifié. Il en est ravi ! »

Dans ces conditions, si vous préférez devenir multi-propriétaire immobilier et posséder un patrimoine locatif diversifié, rémunérateur et mutualisé sans la moindre contrainte de gestion, il ne vous reste plus qu’à demander votre étude personnalisée et gratuite sans le moindre engagement à des professionnels des SCPI reconnus depuis de très nombreuses années, comme ceux de La Centrale des SCPI.

Comme indique Véronique Baron :

« A choisir entre l’achat d’un immeuble de rapport ou les SCPI, les Français semblent avoir choisi leur camp. Aujourd’hui, ils sont plus d’un million à investir en parts de SCPI. »

Découvrez en vidéo tous les mécanismes de fonctionnement d’une SCPI :  

 

Avertissement
L'investissement dans une SCPI n'est pas garanti, tant du point de vue des dividendes perçus que de celui de la préservation du capital. Les SCPI dépendent en effet des fluctuations des marchés immobiliers.
Avant toute décision d'achat de parts de SCPI, faites-vous conseiller par un professionnel afin d'être certain(e) que ce placement correspond à votre profil patrimonial.
Enfin, comme tout investissement immobilier, tenez compte du fait que les SCPI sont des placements de long terme dont la durée de détention minimale ne saurait être inférieure à huit ans.