28052024

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Gestion d’actifs

Mindston Capital : l'immobilier de niche


breizhflagLa jeune société de gestion cultive la différence. Comme en témoigne son fonds axé sur les murs et fonds de commerce d’hôtels situés sur le littoral breton. Elle vise maintenant le marché du co-living en attendant de cibler de petits centres commerciaux répondant aux nouvelles demandes.

 

Agréée par l’AMF en 2020, la société de gestion Mindston Capital cultive la différence. Cet établissement se concentre sur l’investissement immobilier. Compte tenu de la culture des associés, tous issus du monde de l’immobilier au sein de grandes foncières, les investissements se tournent, en effet, vers des segments de niche susceptibles de faire la différence par rapport aux gros acteurs du secteur. Les sociétés de gestion spécialisées dans l’immobilier sont effectivement assez nombreuses à Paris et il n’est pas possible d’attirer les investisseurs avec des offres « mainstream ».

Les experts de la société de gestion ont ainsi commencé par créer un fonds spécialisé en immobilier résidentiel de luxe en France. Les actifs repérés et acquis étaient ensuite rénovés puis revendus avec plus-value. Ces acquisitions ont aussi bien été réalisées à Paris que sur la cote. Il a attiré 80 M€. « L’essentiel pour nous est la connaissance fine du terrain afin d’apprécier le potentiel de l’actif sur son marché spécifique. Notre première thématique du résidentiel de luxe est ainsi très performante lorsque l’on fait les bons choix », assure Sébastien Bertin, associé co-fondateur de Mindston Capital

Création de valeur opérationnelle

C’est encore avec cette volonté de coller à la demande du marché, tout en visant une orientation de niche que la société de gestion vient de lancer un deuxième fonds axé, cette fois, sur les murs et fonds de commerce d’hôtels situés sur le littoral breton. Les premières acquisitions ont déjà eu lieu, notamment à Perros-Guirec. L’idée est d’acquérir de petits établissements indépendants très bien situés, de les rénover et de les proposer à des professionnels du secteur. « Nous bâtissons nos stratégies en nous exonérant au maximum des cycles macro-économiques. C’est la création de valeur opérationnelle qui nous intéresse en premier lieu avec bien sûr une volonté d’accompagner les nouvelles tendances sociétales », ajoute le co-fondateur de Mindston capital. Ce deuxième fonds a atteint 35 M€.

Il faut dire qu’il a l’habitude de sélectionner minutieusement les actifs qui lui conviennent après son expérience de CIF spécialisé dans l’investissement immobilier. Avant de créer cette société, il avait développé une activité de conseil, gérant notamment des club-deals immobiliers. « Cette expérience, après un parcours dans des foncières cotées, m’a permis d’élargir mon spectre et j’ai souhaité concilier les approches en créant une société de gestion avec l’agrément de l’AMF », poursuit Sébastien Bertin.

Les projets des associés de la société de gestion ne s’arrêtent pas là. Ils s’intéressent aussi au concept du co-living, mais en se focalisant sur une offre vraiment adaptée à la demande. « Nous avons une vision d’investisseurs en private equity tout en étant des opérationnels de l’immobilier. Nos premiers véhicules sont des FPCI qui mettent en valeur cette profondeur d’analyse. Celle-ci séduit des investisseurs institutionnels, bancaires mais aussi des banquiers privés. On s’appuie aussi sur le réseau des CGP tout en restant connectés au monde institutionnel dont nous sommes issus », précise Sébastien Bertin.

Ce dernier, comme ses associés étaient précédemment plus particulièrement spécialisés dans les centres commerciaux. C’est au regard de cette expérience qu’ils réfléchissent à créer et lancer un nouveau concept de petits centres commerciaux à thème. Comme celui de concentrer des enseignes de marques françaises, de luxe ou des « food court » privilégiant des acteurs locaux et de qualité. Loin du concept de restaurant classique, les « food court » misent en effet sur une ambiance conviviale et moderne. L’avantage de cette idée est qu’elle pourrait se situer en centre-ville et ainsi contribuer à revitaliser ces zones aujourd’hui désertées par les commerces et les habitants. De même que les projets de co-living sont faits pour mélanger les populations et surtout favoriser l’inclusion des jeunes générations dans des villes aux loyers « non modérés », de même, ces mini-centres commerciaux pourraient-ils répondre à l’enjeu majeur du moment : redynamiser des cœurs de ville désertiques.

PBB