Gestion d’actifs

Cibler l’ Europe et les régions françaises

Dans le cadre de notre hors-série « Panorama 2025 des SCPI », nous avons donné la parole à Pierre Gil, président du directoire HSBC REIM

Publi-rédactionnel 

Depuis un an, vous proposez Elysées Grand Large à la souscription. Quelles sont les principales caractéristiques de cette nouvelle SCPI ?
Il s’agit d’une SCPI diversifiée européenne. L’objectif est de construire un portefeuille équilibré entre les principales catégories d’immobilier d’entreprise : logistique, commerces, bureaux, santé ou encore hôtellerie. En termes géographiques, la SCPI pourra saisir des opportunités en France comme dans d’autres pays européens. Aucune catégorie ni aucun pays n’excèdera 50 % du portefeuille. Elysées Grand Large est donc parfaitement complémentaire à notre SCPI historique, Elysées Pierre, qui est majoritairement investie en région parisienne. Nous visons un TRI cible à 10 ans de 6,5 % (objectif non garanti). Outre ses objectifs financiers, la SCPI s’efforcera d’améliorer la performance énergétique des actifs en portefeuille.

Comment est structurée l’équipe de gestion ?
Elle comprend trois gérants de fonds qui disposent de 26 ans d’expérience de l’immobilier d’entreprise en moyenne, et pilotent des équipes spécialisées (asset management, property, acquisitions, ESG…). L’équipe bénéficie d’un environnement exceptionnel puisque nous appartenons à un groupe de gestion d’actifs dont les encours dépassent 700 Md€. La robustesse du groupe et sa présence internationale constituent un réel atout dans le cadre de notre stratégie européenne. HSBC Asset Management dispose en effet d'équipes de recherche et de gestion immobilière dans ses locaux londoniens, ainsi que d'équipes de gestion à Düsseldorf, en Allemagne. Nous échangeons régulièrement avec celles-ci tant sur des zones géographiques spécifiques que sur des actifs.

Pourquoi avoir lancé ce nouveau produit maintenant ?
Comme évoqué, Elysées Grand Large complète notre offre historique et répond aux nouveaux besoins qu’expriment les investisseurs particuliers. Dans le nouveau contexte de marché auquel nous sommes désormais confrontés, mieux vaut pouvoir jongler entre les cycles de différentes classes d’actifs et s’affranchir des risques de survalorisation ou d’illiquidité propres aux stratégies de niche.

Quelles sont les grandes lignes de votre stratégie ?
Au cours des trois premières années, qui correspondent à la période de démarrage de la SCPI, notre objectif est de construire progressivement le portefeuille afin d'atteindre une allocation cible, correctement diversifiée par type d'actifs et par zone géographique. Nous tirons pleinement parti du contexte actuel favorable aux acheteurs.

Comment sélectionnez-vous les actifs ?
Pour chaque actif, notre objectif est d'optimiser le couple rendement/risque. Pour commencer, nous nous appuyons sur la recherche du groupe HSBC pour identifier les tendances à long terme. Ensuite, ce sont les caractéristiques propres de l’immeuble et de son environnement qui nous intéressent, ainsi que sa situation locative. Dans un premier temps, nous devons nous concentrer sur des actifs de petite taille – inférieure à 10 M€ – afin de construire au plus vite un portefeuille diversifié. Investir sur ce type d'actif exige de la vigilance et de la rigueur dans la mesure où il s'agit d'un marché moins structuré et moins professionnel que celui des actifs de grande taille. HSBC REIM est connu pour déployer une gestion conservatrice, prudente. Nous prenons donc le temps d'analyser les actifs et de sélectionner les locataires en nous appuyant sur l'expérience acquise depuis 1986 via la gestion de notre SCPI phare, Élysées Pierre (près de 2 Md€ de valorisation). Pour cette dernière, nous avons toujours enregistré un taux de recouvrement des loyers supérieur à 99 %. C'est précisément pour répondre à ce niveau d’exigence que nous construisons pas à pas le portefeuille en ne retenant que des biens de qualité.

Qu'est-ce qui caractérise, selon vous, un bien de qualité ?
Il s'agit avant tout d'un bien qui répond durablement aux attentes de son marché. Nous n'aurions que faire d'un actif « prime » (haut de gamme) situé au milieu de nulle part. Si on prend l'exemple de notre première acquisition pour la SCPI Elysées Grand Large, nous avons pris soin de nous assurer qu'il n'y aurait pas d'investissement nécessaire avant cinq ans, que son taux d'occupation financière est de 100 % avec un “WALT” (durée résiduelle des baux) le plus lointain possible. Nous veillons également à ce que les loyers soient en phase avec la valeur locative de marché. Un actif loué à des loyers excédant les loyers de marché pose inévitablement problème lorsque vient le temps de la renégociation des baux. La santé financière des locataires et le taux d’effort immobilier sont également essentiels. Toutes ces exigences visent à sécuriser les revenus au démarrage de la SCPI. Pour la même raison, nous avons décidé de ne pas demander le label ISR dans un premier temps. Nous évitons ainsi les coûts qui sont associés à cette démarche, en attendant de connaître la nouvelle mouture du label qui devrait être publiée l’an prochain. D’une manière générale, nous essayons d'avoir une vision exhaustive des coûts à supporter à l'avenir, même s'il est impossible de tout anticiper. Nous ne sommes pas dans une démarche de maximisation du rendement à court terme et privilégions systématiquement la prudence afin de pérenniser les rendements.

Quels sont vos objectifs en la matière ?
Sur Elysées Grand Large, à 10 ans, notre objectif de distribution est de 6 % par an et notre TRI cible est de 6,5 % (objectifs non garantis). Le taux de 6 % net de frais correspond au rendement délivré par des actifs de qualité sur la durée, avec un levier raisonnable. Comme évoqué, il est important pour nous de nous engager sur un objectif qui puisse être maintenu durablement. A priori, des rendements de 10 % ne correspondent pas aux actifs que nous recherchons mais davantage à des actifs « distressed » sur lesquels nous estimons que les SCPI n’ont pas vocation à investir.

Quelles ont été vos premières acquisitions ?
Notre première acquisition est située à Saint-Dizier, au cœur d’un retail park regroupant plus de 80 enseignes nationales et internationales. Il s’agit d’un immeuble de commerce d’une surface de 4 100 m², loué par l’un des leaders de la distribution de produits discount, dont le modèle économique répond pleinement aux attentes actuelles des consommateurs. Atteignant déjà les objectifs 2050 du décret tertiaire, cet immeuble présente un rendement de 7,77 % à ce jour. Actuellement, nous travaillons à l'acquisition d'un actif en Belgique sur le segment spécifique loisir/santé avec, là encore, un rendement supérieur à 7 %.
A suivre donc.

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TB