Gestion d’actifs

Accompagner la réindustrialisation européenne

Dans le cadre de notre hors-série « Panorama 2025 des SCPI », nous avons donné la parole à Jean-François Chaury, directeur général Advenis REIM

Publi-rédactionnel 

Quel est l’ADN de votre société de gestion ?
Advenis Reim, créée en 2017, appartient au groupe Advenis qui est spécialisé dans la conception de produits d’investissement immobilier, le conseil en gestion de patrimoine et la gestion d’actifs immobiliers. Advenis est lui-même détenu par la société Inovalis, un des principaux acteurs européens indépendants de gestion immobilière. Cette double filiation nous permet de bénéficier de l’expertise de nombreuses équipes, réparties en Europe.

Quel est l’objectif de gestion de votre nouvelle SCPI Eden ?
Première SCPI 100 % digitale, 100 % européenne, à 0 % de frais de souscription (des frais d’acquisition et de gestion sont prélevés), Eden est une SCPI diversifiée, labellisée ISR. Lancée en décembre 2024, elle a pour objectif de saisir des opportunités d'investissement dans des secteurs d'activité et des zones géographiques en croissance ou en transformation. L’idée centrale est de soutenir la dynamique européenne de réindustrialisation. Pour mener à bien son objectif, elle s’appuie sur les équipes du groupe Inovalis Advenis, présentes à Francfort, Madrid, Londres ou encore au Luxembourg, et investi dans des actifs variés tels que des locaux d'activités, l'hôtellerie dans les zones où la pression touristique est forte, dans les retail parks ou encore dans les actifs du secteur logistique et industriel pour accompagner les évolutions des modes de consommation.
Nous visons les grandes métropoles économiques européennes et, pour l’heure, particulièrement celles des pays et zones « riches » d’Europe du Nord, tels que le Royaume Uni, la Scandinavie ou le Benelux. On a pu observer un fort ajustement des prix ces dernières années sur ces zones, ce qui permet de bénéficier de points d’entrée favorables.

Et d’un point de vue sectoriel ?
Nous veillons à avoir une approche équilibrée tout en étant attentifs aux tendances qui animent chaque classe d’actifs. Dans l’hôtellerie, nous observons le déploiement de concepts innovants mêlant services premium tout inclus et solutions simplifiées. Sur le segment des bureaux, nous visons les emplacements urbains stratégiques où la demande perdure. Nous soutenons les petites et moyennes entreprises via des opérations de sale-and-leaseback ou encore la mutation du système éducatif en accompagnant la dynamique de privatisation des établissements.

Comment sélectionnez-vous plus globalement les actifs ?
Nous privilégions les actifs de qualité qui présentent des fondamentaux solides. La localisation reste bien entendu un critère fondamental. Bien situé, un bien est attractif pour le locataire mais aussi pour les futurs acquéreurs. Qu'il s'agisse de bureaux, de commerces, d'hôtels ou encore d'écoles, nous n’hésitons pas à nous projeter sur des horizons de 5, 10 voire 15 ans. Pour cette raison, nous excluons systématiquement les biens qui sont situés loin de tout, tels que certains actifs logistiques par exemple.

Quels sont vos principaux critères de choix ?
Il faut veiller à la bonne liquidité du marché et s’adapter à la volumétrie des transactions. Ainsi, nous nous concentrons sur les 10 plus grandes villes d’Espagne, d’Allemagne et du Royaume-Uni, sur les cinq grandes métropoles hollandaises ou encore sur les deux principales villes du Portugal. Par ailleurs, nous veillons à ce que les immeubles soient adaptés à leur marché. Ainsi, la valeur maximum d’un actif au Portugal avoisine 8 M€. Elle est de 15 M€ en Espagne. Pour l’Allemagne et le Royaume-Uni, nous dépassons parfois 30 M€. On observe bien sûr aussi des spécificités sectorielles.
Nous nous intéressons à l'hôtellerie en Europe du Sud, mais aussi à la santé. Ainsi, au Portugal, nous avons investi dans une clinique dédiée aux pathologies de la colonne vertébrale en plein centre de Porto. En Europe du Nord, notre attention est davantage portée sur les biens industriels, les zones d'activité ou encore les bureaux. Troisième ville d’écosse, Aberdeen a ainsi accueilli deux de nos investissements cette année : un immeuble de bureaux loué au groupe de conseil en gestion de patrimoine St James Place Wealth Management et un centre de formation occupé par Maersk Training UK Ltd, une filiale du groupe Maersk qui est un conglomérat international présent sur les secteurs de la logistique et du transport maritime. Enfin, nos choix d’allocation répondent aussi aux dynamiques, parfois divergentes, des marchés européens. Ceux-ci dépendent en effet des choix politiques et budgétaires qui ont été localement opérés, mais aussi de la fiscalité puisque, pour l’investisseur, le principe de non double imposition s'applique. Les revenus de source étrangère bénéficient d’une fiscalité intéressante puisque les taux d'imposition peuvent être moins élevés dans d’autres pays et que la CSG/CRDS ne s’applique pas. S’ajoute à cela, le fait que certains pays autorisent davantage de déductions et d’amortissements sur les revenus immobiliers que l’état français1.

Quel est le profil de vos locataires ?
Nous recherchons des locataires de grande qualité en privilégiant les baux longs – 9 à 12 ans – ce qui permet d’avoir un maximum de visibilité. Parmi nos locataires, une grande majorité de nos revenus locatifs sont issus de groupes solides, dont le chiffre d’affaires est supérieur à un milliard d'euros. Cette exigence a déjà prouvé sa pertinence pendant la période de pandémie. Nous n'avons alors connu aucun problème lié au règlement des loyers et, une fois la crise sanitaire passée, nous avons pu, du fait de la solidité de nos locataires, indexer tous les loyers tout en maintenant de très bons taux d'occupation financiers. Cette discipline de gestion nous permet, pour la SCPI Eden, de viser un TRI cible à 10 ans de 7,44 % et un taux de rendement brut cible de 6,5 % (objectifs non garantis et nets de frais de gestion), tout en répondant aux attentes croissantes des épargnants en matière de durabilité.

Quelle est votre approche dans ce domaine ?
Eden est une SCPI article 8 selon la classification SFDR. Labellisée ISR, elle suit un stratégie Best-in-Progress, qui vise, sur la durée, l’amélioration globale de sa note ESG. Les actions concrètes qui sont mises en œuvre permettent de créer de la valeur à long terme tout en rendant les investissements plus durables. Parmi les démarches retenues, on peut mentionner la mesure, le suivi et la maitrise de l’empreinte carbone des immeubles, le développement de dispositifs liés à la promotion de solutions de mobilité douce ou encore la sensibilisation des différentes parties prenantes aux objectifs de développement durable.

1. Le traitement fiscal dépend de la situation individuelle et du taux d’imposition propre à chaque associé. Le dispositif fiscal est susceptible d’évoluer.
L’analyse produite appartient à la SGP. Les perspectives annoncées sont toujours dépendantes des différents indicateurs d’évolution du marché immobilier.

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TB