Gestion d’actifs

Une gestion adaptée au nouveau cycle immobilier

Dans le cadre de notre hors-série « Panorama 2025 des SCPI », nous avons donné la parole à Philippe Delhotel, directeur général délégué d'Altarea IM

Publi-rédactionnel 

Créée en 2023, Altarea IM est une nouvelle société de gestion. Quelle est votre philosophie ?
Notre ambition est double : proposer dès aujourd’hui une offre attractive en termes de rendement et l’inscrire dans le temps long en s’appuyant sur l’expertise de l’équipe et du groupe Altarea, acteur immobilier français de premier plan. En moyenne, les épargnants conservent leurs parts de SCPI pendant une vingtaine d’années. Cet horizon long nous permet d’investir avec exigence, en privilégiant des actifs durables et créateurs de valeur sur le long terme.

Quel est l’objectif de gestion d’Alta Convictions ?
Alta Convictions est une SCPI de rendement, conçue pour s’adapter au nouveau cycle immobilier. Nous sommes convaincus que le marché immobilier est entré dans une nouvelle phase marquée par l’évolution des usages (de nouveaux modes de travail, de consommation et de résidence), mais aussi par de nouvelles normes, environnementales notamment, qui sont en train de faire évoluer profondément le marché de l’immobilier professionnel. En tant que nouvel acteur, nous bénéficions d'une agilité particulière qui nous permet de construire un portefeuille sur des taux qui ont corrigé et adapté à ce marché en pleine transformation.

Quelles sont les nouvelles tendances que vous avez pu identifier ?
La transformation du marché immobilier s’accélère, portée par plusieurs dynamiques convergentes. Parmi elles, l’obsolescence croissante de certains actifs impose une relecture des usages et des modèles. Face à la diversification de ses acteurs, le commerce doit se repenser, tout comme l'ensemble de la chaîne logistique. Les besoins en immobilier de bureau sont revus afin d’adapter les locaux aux nouveaux modes de travail hybrides qui incluent télétravail et flex office. Dans le résidentiel, on observe le déploiement de nouveaux services et de l’habitat partagé. Cette situation génère de nouvelles perspectives pour les acteurs capables d’interpréter la transformation urbaine en cours et de sélectionner des immeubles résilients et porteurs.

Comment s’articule votre stratégie ?
Notre stratégie vise à saisir les meilleurs investissements que nous aurons identifiés dans chacun des secteurs immobiliers. Pour autant, nous estimons que s’orienter uniquement vers des actifs à haut rendement n’est pas forcément la chose à faire aujourd’hui. Pour Altarea IM, la centralité des actifs reste un critère prépondérant qu’il convient d’associer à une allocation sectorielle suffisamment diversifiée et aux exigences du nouveau cycle immobilier. La centralité confère de la liquidité aux actifs et il est fondamental dans notre métier d’avoir suffisamment de marge de manœuvre afin de saisir les opportunités lorsqu’elles se présentent.

Quelle est votre allocation actuelle ?
Pour l’heure, nous sommes présents sur l’immobilier de commerce, sur les locaux d’activité et sur la logistique, en France et en Europe. Notre stratégie multithématique vise à capter toutes les tendances porteuses du marché. Concernant les bureaux, nous restons attentifs à la valeur des actifs en périphérie et aux niveaux des loyers dans les centres urbains qui soulèvent encore des interrogations.

Et en matière de diversification géographique ?
Nous avons fait le choix d’être majoritairement investis sur les grandes métropoles françaises, sur lesquelles le groupe Altarea dispose d’une forte expertise. Nous pensons que l’immobilier est, par nature, un actif de proximité : au-delà de l’acquisition, il impose une gestion opérationnelle rigoureuse que nous sommes en mesure d’optimiser grâce à notre présence sur le terrain. Si la France constitue le cœur de notre allocation, nous consacrons jusqu’à 20 % du portefeuille à l’Europe – en Espagne par exemple – afin d’enrichir la diversification géographique de notre SCPI et d’amplifier son potentiel de création de valeur.

Qu’en est-il des rendements ?
En 2024, nous avons généré une performance globale annuelle de 8,17 %1 dont 6,5 %2 de distribution et 1,67 % d’appréciation de la part. Dès le lancement, nous avons choisi de constituer des réserves afin d’accompagner la montée en puissance de notre jeune SCPI. Ces réserves, maintenues jusqu’à présent, nous offrent aujourd’hui une visibilité à six mois, soit un peu plus de 3 % de performance. Cette constitution de réserves permet de pérenniser la performance dans le temps. Notre objectif est d’offrir un rendement sur le long terme, ce qui implique d’anticiper de nombreux paramètres et de les gérer avec prudence et discernement.
Et pour l’année en cours ?
Pour 2025, nous avons maintenu un objectif de distribution – non garanti – de 6,5 %. Par ailleurs, notre valeur de reconstitution à mi-année met en évidence une décote d’environ 8 %.

Vous avez évoqué les aspects de durabilité. Comment les intégrez-vous dans votre gestion ?
Nous disposons d’une équipe dédiée à ce domaine. Sur le temps long, leur prise en compte est impérative car elle a un impact à la fois sur les loyers perçus et sur les valorisations. Alta Convictions est une SCPI labellisée ISR et classée article 8 (SFDR). Notre politique d’investissement intègre donc une approche ESG exigeante, qui porte une attention particulière à la maîtrise de la consommation énergétique mais aussi à la satisfaction et au bien-être des utilisateurs. Parmi les résultats concrets de notre politique, la note ESG moyenne sur 100 % de notre parc a augmenté de 9 points en 2024. À titre d’exemple sur 2025, le financement de notre centre commercial à ciel ouvert d’Annecy – Arcal’Oz a obtenu la qualification de crédit vert.

Comment évolue aujourd’hui la collecte ?
Nous approchons aujourd’hui les 100 millions
d’encours. La prochaine étape consistera à poursuivre le développement de notre SCPI tout en veillant à la bonne diversification du portefeuille. Le développement de notre SCPI repose essentiellement sur la confiance des épargnants particuliers qui ont été accompagnés par leurs conseillers en gestion de patrimoine. Notre volonté de ne pas céder sur la centralité de nos investissements combinée à une commission de souscription sage et un délai d’entrée en jouissance de trois mois, porte ses fruits. Nous enrichissons par ailleurs notre offre pour les conseillers en gestion de patrimoine et leurs clients : nouvelles clés de démembrement attractives et ouverture des versements programmés en nue-propriété. Autant d’éléments qui renforcent l’accessibilité et la pertinence d’Alta Convictions dans le contexte actuel.

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TB