Alors que la loi Pinel adoptée le 18 juin 2014 vise à soutenir davantage le commerce de proximité, les mesures qu’elle a introduites ont une portée beaucoup plus large puisqu’elles touchent l’ensemble des baux commerciaux.
La loi Pinel réforme en profondeur le régime des baux commerciaux qui date de plus de 60 ans.
Voici les principales mesures :
Le lissage du déplafonnement des loyers
Parce que selon les pouvoirs publics, les loyers commerciaux ont augmenté de près de 3 % sur 1 an et de près de 8 % en 4 ans, et qu’ils représentent de surcroît pour certains commerçants une dépense plus élevée que les charges personnelles, freinant alors les embauches et le développement, les hausses de loyers sont désormais limitées à 10 % par an en cas de déplafonnement (par exemple, lors des transformations et embellissements d’un quartier).
La suppression de l’indice du coût de la construction
Lors des révisions triennales et en cas de renouvellement, les loyers seront désormais calculés sur la base des indices ILC (Indice des Loyers Commerciaux) et ILAT (Indice des Loyers des Activités Tertiaires) en remplacement de l’ICC (Indice du Coût de la Construction). Le gouvernement souhaite à travers cette disposition éviter l’éviction de certains commerçants en raison d’une inflation trop forte du loyer.
L’interdiction de principe du bail ferme
La loi Pinel a supprimé la possibilité pour le preneur de renoncer à sa faculté de résiliation au terme de chaque période triennale, exception faite des baux conclus pour une durée supérieure à 9 ans, de ceux consentis à un usage exclusif de bureaux, de ceux portant sur les locaux monovalents et de ceux portant sur les entrepôts logistiques indépendants.
Le bail dérogatoire
Pour faciliter l’implantation de nouveaux commerces et permettre aux commerçants de bien mesurer la viabilité de leur projet avant de s’engager sur une période plus longue, la loi prévoit d’étendre le bail dérogatoire de 2 à 3 ans.
L’état des lieux et l’inventaire de charges, impôts et taxes
Afin d’équilibrer les relations entre les commerçants locataires et les propriétaires, un état des lieux établi de manière contradictoire et amiable est désormais obligatoire. Par ailleurs, le texte impose un inventaire mentionnant la répartition des charges, des impôts et des taxes entre le bailleur et le preneur. Les politiques entendent ainsi donner au commerçant une visibilité sur les charges qu’il devra payer et fournir aux parties au contrat les outils sur lesquels ils pourront s’appuyer pour désamorcer d’éventuels conflits.
Le droit de préférence du locataire en cas de vente des murs
Lors de la mise en vente du local, le commerçant bénéficie d’un droit de préférence, tel qu’il existe en matière de baux d’habitation.
