9 offres de reprises ont été étudiées le 4 novembre par les juges, qui ont mis l’affaire en délibéré le temps de la réflexion. Les propositions sur la table demandent des efforts souvent considérables aux investisseurs. Revue de détail.
Lors de l’audience de procédure collective de la branche seniors de Réside Etudes du 4 novembre, les repreneurs se pressaient au tribunal de commerce pour présenter leur offre. Le ballet a duré jusqu’au soir, et pour cause : à l’issue de la phase de filtre opérée par les administrateurs judiciaires de l’entreprise, 9 offres sur les 35 présentées initialement étaient encore en lice.
Les juges se sont donnés jusqu’au 26 novembre pour décider de la reprise ou de la liquidation de Réside Etudes Seniors. L’entreprise, qui emploie 1 250 salariés et accueille 1 500 locataires, avait été placée en redressement judiciaire le 11 juin 20204 avec un passif déclaré d’environ 80 M€.
Des repreneurs issus du secteur
Parmi les repreneurs finalistes, on compte quasi-exclusivement des groupes d’Ehpad et de résidences-services groupe : Zenitude, DomusVi, Vivalto Vie, Steva, Stella, Dom’Hestia (une filiale d’Acapace), CRP ou Aquarelia. Une exception, le gérant d’actifs immobiliers HW Capital.
La majorité des offres ne porte que sur une reprise partielle des actifs, qu’il s’agisse de Vivalto (2 résidences) Dom’Hestia (4 résidences), de DomusVi (31 résidences), Stella (36 résidences), Steva (7 résidences) ou de Aquarellia (7 résidences).
Cette dernière société prévient cependant que des discussions en cours avec d’autres candidats à la reprise pourraient aboutir à la présentation d’une offre conjointe. La juxtaposition des périmètres de reprise pourrait ainsi aboutir à l’adoption d’un plan de cession global des actifs.
Offre « humaine »
Les conditions de reprise sont différentes selon les acteurs, mais la baisse des loyers versés aux investisseurs revient de façon quasi systématique. Le groupe CRP, holding du groupe « Les Jasmins », prévient en caractères gras qu’elle demandera un « effort considérable » aux bailleurs pour permettre aux résidents de rester vivre dans l’« environnement qu’ils ont choisi » et aux salariés « de conserver leur emploi ».
L’offre de CRP, « humaine » plutôt que « financière », porte sur la quasi-totalité des résidences pour un euro symbolique. Sont ici demandés à la majorité des bailleurs des franchises de loyers de deux mois - souvent avec une décote pendant les deux prochaines années - ou une indemnité de prise à bail à verser au futur gestionnaire.
« Ajustement provisoire » des loyers
HW Capital a de son côté mis sur la table une offre prévoyant la reprise de l’ensemble des 58 résidences détenues par des bailleurs-individuels. La reprise des résidences en cours de construction n’a pas été proposée faute d’éléments disponibles « permettant de se positionner », mais pourrait l’être dans un second temps.
La société de gestion, si elle devait être sélectionnée, demandera aux bailleurs une franchise de six mois de loyers ainsi qu’un « ajustement provisoire » de leur montant, à savoir une baisse de 50 % en 2025 avant remontée progressive jusqu’en 2029.
Bailleurs en SAS
Zenitude propose aussi de reprendre la quasi-totalité du parc existant (65 résidences sur 67) avec un prix de cession de 310 000 €. D’ordinaire axé sur le tourisme et le logement étudiant, le groupe veut s’ouvrir aux grand-âge. L’opérateur serait exploitant des résidences, mais suivant un modèle de SAS appartenant aux copropriétaires.
Pour la majorité des baux, des baisses de loyers sont demandées, parfois de plus de moitié. Un pis-aller pour les investisseurs, dont plusieurs considèrent cette offre comme la mieux-disante.
