Immobilier

Comment alléger son IFI grâce aux SCPI ?

Successeur de l’ISF (Impôt de Solidarité sur la Fortune, l’IFI (Impôt sur la Fortune Immobilière) concerne les contribuables dont la valeur nette du patrimoine immobilier excède 1,3 million d’euros au 1er janvier de l’année considérée. Il est donc grand temps d’alléger son IFI 2022. Parmi les solutions préférées des épargnants pour alléger leur IFI, il en existe une particulièrement efficace : l’achat de nue-propriété de sociétés civiles de placement immobilier ou SCPI. Voici comment opérer pour réduire sa facture fiscale si l’on est concerné par l’IFI.

(Publi-communiqué)

Que faut-il savoir sur l’IFI ?

Sont soumis à l’IFI les contribuables dont la valeur nette du patrimoine immobilier excède 1,3 million d’euros. Celui-ci comprend tous les biens et droits immobiliers détenus directement et indirectement au 1er janvier. L'imposition concerne l'ensemble des biens ou droits immobiliers, parts ou actions de sociétés immobilières du foyer détenus en France et à l'étranger.

« Les investisseurs assujettis à l’IFI qui nous appellent au 01.44.56.00.23 sont en quête de solutions pour le réduire de manière simple et optimale. Nous pouvons avantageusement les trouver » observe Véronique Baron, l’une des associés-fondateurs de La Centrale des SCPI (www.centraledesscpi.com), le premier réseau d’épargne digitale français.

Quels sont les biens immobiliers assujettis à l’IFI ?

Les actifs immobiliers assujettis à l’IFI sont :

• les immeubles bâtis à usage personnel ou loués
• les bâtiments classés monument historique
• les immeubles en cours de construction au 1er janvier
• les immeubles non-bâtis
• les immeubles ou fractions d'immeubles représentés par des parts de sociétés immobilières
• les droits immobiliers (usufruit, droit d'usage ou d'habitation).
  
  

Quels sont les actifs immobiliers totalement ou partiellement exonérés d’IFI ?

Les actifs immobiliers totalement ou partiellement exonérés d’IFI sont :

• les immeubles utilisés pour son activité professionnelle
• les bois et forêts sous engagement d'exploitation ou à usage professionnel
• les biens ruraux loués à long terme ou à usage professionnel
• les logements loués sous le régime fiscal du loueur en meublé professionnel

Les SCPI sont-elles assujetties à l’IFI ?

Les SCPI sont assujetties à l’IFI à hauteur de leur valeur représentative des biens et droits immobiliers imposables que détient la société auprès de laquelle elles ont été souscrites. Les SCPI détenues en nue-propriété ne rentrent pas dans le patrimoine taxable à l’IFI à condition de les détenir directement et non via une société interposée.
Chaque part de SCPI de rendement a, au 1er janvier, une valeur de retrait s’agissant des SCPI à capital variable ou un prix d’exécution s’agissant des SCPI à capital fixe. Pour les investisseurs ayant acquis leurs parts de SCPI à crédit, le capital restant dû au 1er janvier de l’année d’imposition est déduit de leur valeur pour le calcul de l’assiette de l’IFI.

Comment faire pour ne pas assujettir ses SCPI à l’IFI ?

Le seul moyen de ne pas assujettir ses SCPI à l’IFI consiste à en acquérir la nue-propriété à la suite d’un démembrement de propriété. Rappelons que le droit de propriété se divise entre l’usufruit permettant à la fois un droit d’usage et un droit aux revenus, et entre la nue-propriété qui offre le droit de disposer du bien.

Il est possible de démembrer les SCPI de rendement sur une période allant de trois à 20 ans. À l’issue de la période choisie, la pleine propriété est reconstituée.

Quelles sont les SCPI pouvant être mixées pour les faire échapper à l’IFI ?

La quasi-totalité des SCPI de rendement peuvent être achetées en démembrement temporaire de propriété afin d’alléger son IFI. Se pose toutefois la question de la durée du démembrement et du choix des SCPI permettant de se confectionner un portefeuille de SCPI.

Certains investisseurs mixent la nue-propriété de leurs SCPI avec des SCPI achetées au comptant ou à crédit. Cependant, ces investisseurs sont passés par des spécialistes des SCPI pour parvenir à un résultat sur-mesure.

Comment faire pour échapper à l’IFI grâce aux SCPI ?

Comme indiqué, il ne faut pas hésiter à passer par des professionnels des SCPI. En effet, le prix des parts des SCPI de rendement est le même quel que soit le canal de distribution. Dans ces conditions, pourquoi risquer de faire le mauvais choix de SCPI ?

Comme le souligne Théo Darroman, consultant senior au sein de La Centrale des SCPI (www.centraledesscpi.com) : « L’un de nos clients possédant une résidence principale d’un million d’euros et une résidence secondaire de 200 000 euros souhaitait placer 300 000 euros de SCPI en démembrement temporaire de propriété afin d’échapper à l’IFI. Nous lui avons proposé d’acheter la nue-propriété de parts de trois SCPI sur dix ans : la SCPI Kyaneos Pierre, la SCPI Pierval Santé et la SCPI Épargne Pierre. »

La SCPI Kyaneos Pierre, gérée par Kyaneos AM, est la SCPI résidentielle préférée des épargnants. Le patrimoine de Kyaneos Pierre comprend 200 immeubles situés dans plus du quart des départements français. Avec une performance de 6,1 % l’an dernier, Kyaneos Pierre fait partie des meilleures SCPI. Elle permet de mutualiser très facilement son patrimoine immobilier résidentiel.

La SCPI Pierval Santé, gérée par Euryale Asset Management, est une SCPI européenne œuvrant uniquement dans le secteur de la santé, le secteur de l’immobilier ayant le vent en poupe depuis quelques années. Pierval Santé capitalise plus de deux milliards d’euros ce qui en fait l’une des plus grosses SCPI du marché. Pierval Santé a offert l’an dernier une performance nette de 5,38 % avant fiscalité étrangère à ses associés.

Enfin, la SCPI Épargne Pierre, gérée par Atland, est une SCPI France diversifiée (bureaux, commerces, locaux d’activités, entrepôts, tourisme) qui a essentiellement acquis des immeubles en Île-de-France et dans l’est du pays. Épargne Pierre capitalisait plus 1,6 milliard d’euros au 30 septembre et a réalisé la quatrième collecte de la pierre digitale en 2020. Épargne Pierre a rapporté 5,36 % à ses associés.

Les investisseurs cherchent massivement à échapper à l’IFI ou à l’alléger. Cela se comprend mais il faut le faire de manière pensée. L’un des meilleurs moyens d’échapper à l’IFI ou de l’alléger consiste à acquérir la nue-propriété de parts de SCPI de rendement.

Afin de concrétiser sereinement ce projet, il convient de s’adresser à des spécialistes des SCPI tels ceux de La Centrale des SCPI (www.centraledesscpi.com) joignables au 01.44.56.00.23. Reconnue par la profession, le premier comparateur de SCPI du marché accompagne depuis plus de dix ans des milliers d’épargnants.

Outre le fait qu’elles permettent d’échapper à l’IFI, les SCPI de rendement augmentent le pouvoir d’achat les épargnants, ce qui est de bon augure dans la période actuelle où l’inflation bat des records. Il faut donc y penser pour diversifier son patrimoine.

Avertissement

L'investissement dans une SCPI n'est pas garanti, tant du point de vue des dividendes perçus que de celui de la préservation du capital. Les SCPI dépendent en effet des fluctuations des marchés immobiliers. Avant toute décision d'achat de parts de SCPI, faites-vous conseiller par un professionnel afin d'être certain(e) que ce placement correspond à votre profil patrimonial. Enfin, comme tout investissement immobilier, tenez compte du fait que les SCPI sont des placements de long terme dont la durée de détention minimale ne saurait être inférieure à huit ans.