Fiscalité

Nouvel IFI : un piège pour les nus-propriétaires

L'Impôt sur la fortune immobilière (IFI) prévoit un nouvel article 968 du Code général des impôts qui bouscule une règle établie de l'ISF concernant la déclaration de biens immobiliers démembrés. De nombreux usufruitiers pourrraient basculer dans l'IFI.

L'article 12 du projet de loi de finances pour 2018 instaure l'Impôt sur la fortune immobilière (IFI). Il prévoit notamment un nouvel article 968 du Code général des impôts qui bouscule une règle établie de l'ISF en ce qui concerne la déclaration de biens immobiliers démembrés.

En effet, désormais, les actifs immobiliers grevés d'un usufruit, d'un droit d'habitation ou d'un droit d'usage accordé à titre personnel, sont compris dans le patrimoine de l'usufruitier ou du titulaire du droit pour leur valeur en pleine propriété. Cette règle est bien connue.

Toutefois, ces actifs sont compris respectivement dans les patrimoines de l'usufruitier ou du nu-propriétaire suivant les proportions fixées par le barème de l'article 669 du CGI lorsque la constitution de l'usufruit résulte de l'application de l'article 757 du Code civil. Ce qui est tout à fait nouveau par rapport à l'ISF.

Rappelons la teneur de l'article 757 qui prévoit que : « si l'époux prédécédé laisse des enfants ou descendants, le conjoint survivant recueille, à son choix, l'usufruit de la totalité des biens existants ou la propriété du quart des biens lorsque tous les enfants sont issus des deux époux et la propriété du quart en présence d'un ou plusieurs enfants qui ne sont pas issus des deux époux ».

Cette nouvelle règle a une incidence considérable puisqu'il est fréquent au décès d'un époux que le conjoint conserve l'usufruit légal et que les enfants reçoivent la nue-propriété. Désormais, ceux-ci, s'ils dépassent personnellement le seuil de 1,3 M€ de patrimoine, devront déclarer à l'IFI les actifs immobiliers démembrés même s'ils n'en ont pas l'usage, cela à concurrence de la valeur de leurs droits. L'époux survivant ne devra, lui, mentionner que l'usufruit à concurrence de sa valeur.

L'impact peut être énorme : imaginons une propriété d'une valeur de 1 M€, avec deux enfants nus-propriétaires. Leur mère, après le décès du père, a l'usufruit légal de ce bien. Jusqu'à présent, si elle dépassait le seuil de déclaration, elle devait déclarer 100 % du bien. Ayant 85 ans, cette propriété vaut 20 % pour elle, ce qui peut la faire basculer sous le seuil imposable ; les deux enfants devront déclarer 40 % chacun (400 000 €), ce qui peut les amener à devenir imposable ou alourdir leur charge d'impôt sur la fortune.

Mais attention ! Si l'époux survivant reçoit l'usufruit en vertu de dispositions testamentaires ou en vertu d'une donation au dernier vivant (ce qui est expressément prévu par le projet de loi de finances : « Les biens dont la propriété est démembrée en application d'autres dispositions, notamment de l'article 1094-1 du Code civil, ne peuvent faire l'objet de cette imposition répartie »), dans ce cas il reste seul redevable de l'IFI sur la valeur des biens en pleine propriété.

Le projet de loi de finances fait une distinction importante entre usufruit à titre légal et usufruit à titre conventionnel.

JDE