Immobilier

Impact de la crise sur les SCPI : «Aucun mouvement de panique» selon Perial AM

La crise économique qui s’amorce avec cet infarctus sanitaire va-t-elle bousculer les SCPI ? Yann Videcoq, directeur du fund management chez Perial AM nous livre son point de vue. 

Nous avons demandé à Yann Videcoq (photo), directeur du fund management chez Perial AM, comment réagissent les investisseurs (assureurs vie) et les épargnants. 

On le sait, la solvabilité des entreprises locataires est essentielle pour le taux d’occupation des fonds : avez-vous reçu beaucoup de demandes d’ajournement des échéances ? A ce jour, quel est l’impact de cette crise sur les fonds que vous gérez ?

Si une chose est certaine en ces temps difficiles, c’est que nous traversons une situation d’un genre nouveau. Pour y faire face, nous pouvons tenter de nous référer aux différentes crises économiques récentes, celle de 2008 ou celle des années 1990 mais leurs déterminants et donc leurs dynamiques étaient fondamentalement différentes. Nous ne savons pas, pour l’instant, combien de temps le confinement va durer et ce simple fait rend incertaines nos prévisions à moyen terme.

D’un point de vue global, les mesures prises par le gouvernement sur les suspensions de loyer sont très limitées. L’ordonnance parue la semaine dernière concerne uniquement les micro-entreprises et il s’agit d’un « décalage » du paiement des loyers et non pas d’une annulation. Perial AM gère aujourd’hui trois SCPI qui pèsent entre 700 M€ et 2,4 Md€. Il s’agit donc de véhicules de taille importante, qui pourront faire face à ces demandes de reports.

Mais quelle est votre situation à fin mars ?

A fin mars, les loyers du premier trimestre 2020 ont été quasiment intégralement recouvrés, ce qui signifie que 25% des revenus de l’année sont sécurisés. Sur la facturation du loyer du deuxième trimestre, nous avons reçu à ce jour moins de 15% de demandes de négociation de l’échéance de paiement. Dans une grande partie des cas, nous nous sommes mis d’accord avec le locataire pour simplement passer son paiement en échéances mensuelles, alors qu’elles sont le plus souvent trimestrielles, afin de faciliter la gestion de trésorerie. Pour les autres cas, nous négocions au cas par cas avec les locataires un échéancier de paiement quand nous l’estimons nécessaire. Le but est de comprendre les difficultés de chaque locataire concerné, afin de s’assurer qu’il puisse payer son loyer à l’avenir.

La pérennité de nos revenus locatifs passe par l’aide que nous pourrons apporter à nos locataires pour passer ces moments difficiles. Les locataires et leurs loyers représentent les revenus futurs et donc la performance de nos fonds.

Pour l’avenir quelle sera votre stratégie ?

Notre plan d’action est d’aligner les intérêts de nos locataires sur ceux de nos épargnants. Il s’agit de préserver la valeur de leur investissement. Les crises immobilières déjà traversées par Perial AM lui ont permis de développer une gestion vertueuse de ses fonds. Notre démarche ESG nous a également poussé à améliorer en permanence la qualité du patrimoine que nous gérons et à rester extrêmement sélectifs dans le choix des immeubles que nous achetons pour le compte de nos SCPI, même en période de forte collecte. Nos immeubles sont principalement situés dans de grandes métropoles françaises et européennes, sur des marchés profonds, solides et portés par la dynamique de métropolisation de l’économie.

Cette diversification géographique permet également aux fonds de Perial AM d’être exposés dans des pays régis par différentes réglementations. Ils ne seront pas tous impactés de la même façon par la crise.

Vous semblez sereins alors que certains CGP sont dubitatifs, voire inquiets !

Les fonds que nous gérons sont, par nature, des investissements défensifs, résilients et de long terme. Les mesures mises en place par les différents gouvernements et les banques centrales nous permettent par ailleurs de penser, à ce stade de la crise que l’impact, sur les valeurs de l’immobilier sera limité.

Quelles sont au final, à ce jour, les perspectives pour l’année 2020 ?

Sur les perspectives de dividende 2020, il est encore trop tôt pour tirer des conclusions. Nous avons mis en place pour le suivi et le pilotage de nos SCPI différents scénarii plus ou moins optimistes mais il nous semble prématuré aujourd’hui d’en tirer des conclusions alors que nous sommes confinés depuis trois semaines et que nous ne connaissons ni l’ampleur ni la durée de ce qui s’annonce.

Pouvez-vous compter sur votre stock de reports à nouveau pour amortir ces reports d’échéance et maintenir le taux de distribution ?

Oui, nos véhicules disposent de reports à nouveau de taille raisonnable, entre 9% et 26% du résultat annuel. Nous avons, par prudence, systématiquement choisi de les faire croître ces trois dernières années. Chez Perial AM, nous avons toujours pensé que le report à nouveau était un bon amortisseur pour faire face aux éventuelles crises que peuvent affronter les SCPI. Dans le contexte actuel, et en fonction des résultats de fin d’année, nous pourrons envisager d’en utiliser tout ou partie.

Les associés épargnants manifestent-ils une inquiétude perceptible dans la collecte et les retraits ?

Il convient de les rassurer. Perial AM gère des SCPI depuis 53 ans et a su traverser plusieurs crises en préservant le patrimoine de ses porteurs de part. Nous avons mis en place toutes les mesures permettant d’assurer la continuité de notre activité. Pendant le confinement, nos équipes continuent à travailler pour assurer les performances des véhicules que nous gérons. Nous continuons à collecter pendant le confinement et nous n’avons pas vu pour l’instant de mouvement significatif de retrait. Malgré trois semaines de confinement, notre niveau de collecte du premier trimestre devrait être équivalent à celui de l’année dernière et notre volume de retrait de mars 2020 est même légèrement inférieur à celui de mars 2019. Globalement, il n’y a aujourd’hui aucun mouvement de panique sur le marché des SCPI. Dans ce contexte incertain, il est plus que jamais de notre devoir de continuer à gérer prudemment nos SCPI tout en envisageant sereinement l’avenir.

Propos recueillis par Jean-Denis Errard