Gestion d’actifs

Répondre aux besoins d’infrastructures de santé

Dans le cadre de notre hors-série « Panorama 2025 des SCPI », nous avons donné la parole à Guillaume Hilaire, Directeur général délégué au développement du Groupe Magellim

Publi-rédactionnel 

Vous êtes en charge de la gestion de la SCPI Foncière des Praticiens. Quels sont vos objectifs ?
La Foncière des Praticiens constitue une réponse inédite aux besoins en infrastructures de santé. Il s’agit d’un fonds investi à 100 % sur le thème de l’immobilier de santé en France et en zone euro. D’abord dédiée aux praticiens et à certains institutionnels, elle a été conçue comme un véhicule de mutualisation qui permettait aux premiers d’être investis dans leur outil de travail. Ouverte au grand public en 2019, elle s’appuie sur une stratégie axée sur des lieux de consultations et de soins. L’objectif de gestion repose sur trois piliers que sont un rendement pérenne, des risques mesurés et une bonne liquidité des actifs.

Comment s’articule votre démarche ?
Elle s’appuie sur une expertise unique du secteur de la santé et des besoins des professionnels de santé. On le sait, le choix des actifs qui constituent le portefeuille et la sélection pertinente des locataires sont les ingrédients incontournables de la performance durable d’une SCPI. En s’appuyant sur les attentes des professionnels et en leur apportant des réponses adaptées, nous sommes en mesure de combiner ces deux ingrédients. Cerise sur le gâteau, la SCPI suit une stratégie d’utilité sociale et territoriale en contribuant à la fluidification du parcours de soins face, notamment, aux goulets d'étranglement observés dans les hôpitaux et plus spécifiquement dans les services d'urgence.

Comment appréhendez-vous les projets à financer ?
Répondre aux attentes des professionnels de santé est une priorité. Nous imaginons ensemble des maisons médicales de nouvelle génération qui réunissent, pour les suivis post-opératoires, des praticiens de diverses disciplines, des kinésithérapeutes et des infirmiers. Ces lieux peuvent également intégrer, par exemple, des services d'imagerie médicale, des laboratoires et des outils de gestion avancés pour répondre aux problématiques de gestion du temps ou encore de qualité de diagnostic. Parmi les solutions apportées, certaines ont recours à l’intelligence artificielle. Celle-ci va permettre à la médecine de réaliser un bond en avant d’une ampleur dont même certains professionnels n’ont pas encore conscience. S'ajoutent à cela de nouveaux besoins exprimés par les praticiens, dans le domaine de la sécurité ou de la gestion administrative. En répondant à ces attentes, nous observons que les professionnels de santé sont prêts à payer une prime pour davantage de sérénité dans l'exercice de leur métier, ce qui, pour l'investisseur, permet de conserver de bons niveaux de rendement.

Quels sont ces niveaux de rendement ?
En 2024, nous affichions un taux de distribution de 5,50 %, supérieur à celui des six années précédentes qui s’établissait au-dessus de 5 %. Pour 2025, notre taux objectif est de nouveau 5,50 %. On notera également que la valeur de reconstitution de la SCPI a pu être actualisée à partir des expertises réalisées au 30 juin 2025. Celle-ci s’établit à un niveau proche du prix de souscription actuel de 1 100 euros, ce qui a permis de maintenir le prix de la part. Dans un contexte globalement difficile, ce résultat témoigne de la résilience du patrimoine immobilier et de la pertinence de la stratégie de gestion adoptée. Cette bonne santé financière a permis d’augmenter à nouveau le report au 31 décembre dernier. Concernant la qualité des actifs détenus en portefeuille, elle nous permet également, dans les marchés porteurs et donc lorsque la valeur de la part augmente, de renégocier tous les baux afin de ne pas faire baisser le niveau de rendement pour les associés de la SCPI.

Quels types d’actifs avez-vous actuellement en portefeuille ?
Le portefeuille de la Foncière des Praticiens est composé de 23 actifs qui abritent 80 locataires, sur une surface totale de 56 584 m². Au 30 juin dernier, le taux d’occupation financier s’établissait à 97,13 %. Répartis entre la France (69 %) et la Belgique (31 %), ces actifs ont une capitalisation de 166 M€. 46 % d’entre eux sont des lieux de soins, de traitement et de consultation (hôpitaux, cliniques court et moyen séjour sanitaire, pôles de santé), 36 % sont des locaux d'accompagnement et de rééducation (structures d'accueil spécialisées, accompagnement non médicalisé ou encore centre de formation) et 18 % sont des locaux supports au secteur de la santé, à l'instar de certains laboratoires de recherche. Nous sommes totalement absents des ehpad et des résidences services pour séniors. On peut noter que 60 % du patrimoine de la SCPI est constitué d’actifs neufs ou en cours de construction. Ces biens sont parmi les plus résilients : ils sont conformes aux dernières normes environnementales et ne nécessiteront donc pas de travaux à court terme.

En 2020, la SCPI Foncière des Praticiens, par ailleurs labellisée ISR depuis 2021, a adopté le statut de fonds de partage. Pour quelles raisons ?
Ce statut permet aux investisseurs de reverser une partie de leurs dividendes à des associations reconnues d’utilité publique, tout en bénéficiant d’une réduction d’impôt de 66 % sur les sommes versées. En parallèle, Magellim REIM reverse 10 % de ses frais de gestion à trois organismes : la Fondation Arsep qui agit pour améliorer la prise en charge des personnes atteintes de sclérose en plaques ; France Tutelle qui accompagne les aidants tuteurs familiaux, et l’Institut Vivalto Santé qui soutient les projets de recherche thérapeutique, chirurgicale et médicale, ainsi que l’innovation technologique. De son côté, la labéllisation ISR engage la SCPI dans un processus d’amélioration continue « best-in-progress » autour des trois piliers de l’ESG (environnemental, social et de gouvernance) dans le cadre de chacun de ses investissements.

Quels ont été les derniers projets financés par la SCPI ?
Nous avons développé un projet autour des questions de santé mentale en Belgique : la construction de Maisons d’Accueil Spécialisées (MAS), bénéficiant de baux de 25 ans fermes. Un projet hors frontières qui accueille des patients français. On observe en effet, au sein de la population française, un phénomène « d'expatriation » pour raison de santé aux frontières du nord et de l'est de la France, mais aussi dans le sud où de nombreuses personnes vont se faire soigner en Espagne, faute d'infrastructures locales suffisantes. Notre toute dernière opération, réalisée à Evreux, concerne quant à elle un centre de santé nouvelle génération stratégiquement situé à proximité immédiate de l'hôpital.

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TB