Marché

Immobilier de luxe : Les châteaux, nouveaux rois du marché ?

Longtemps perçu comme un marché de niche, l’achat de châteaux connaît un nouvel essor. Le marché a doublé en cinq ans et aligne désormais 400 ventes annuelles, malgré les coûts de rénovation astronomiques.

Un marché qui ne connaît pas la crise. En cinq ans, le marché des châteaux a doublé de taille. De 200 ventes annuelles en 2019, on en compte 400 depuis 2024, pour 1 500 biens disponibles à la vente, selon le décompte de Barnes.

Avec 45 000 châteaux, la France constitue un vaste terrain de jeu pour les acheteurs qui se divisent en trois catégories. La première, pragmatique, envisage le bien comme un outil économique, grands complexes hôteliers en tête.

La deuxième englobe les férus d’histoire, catégorie dans laquelle les Américains tirent leur épingle du jeu : « ils possèdent un socle de connaissance énorme avec un niveau de médiéviste que l’on ne retrouve pratiquement jamais chez les Français », affirme Olivier Brunet, directeur propriétés et châteaux chez Barnes.

Enfin, on trouve les « chefs de famille », comme les nomme Barnes, en quête d’un cocon familial. « On voit poindre le retour de l’achat familial qui permet un projet transgénérationnel, là où un appartement en ville se garde en moyenne sept ans et où les souvenirs ont moins le temps de s’ancrer », décrit Olivier Brunet.

La décision de vendre est elle aussi souvent guidée par une histoire familiale, une indivision conflictuelle ou l’absence de planification menant à la dégradation progressive du bien, qui peut s’accompagner d’une vente à la découpe des terres.

Ce dernier cas de figure représente environ un tiers des biens intermédiés par l’acteur de l’immobilier de luxe, le gros du marché ne présentant pas de défauts structurels mais un caractère « suranné » qui nécessite néanmoins une remise en état.

« Des projets de rénovation apparaissent autour de Paris, vendus rénovés et prêts à décorer par des marchands de biens », précise Olivier Brunet. Certains châtelains font construire de petits immeubles quand leur terrain le leur permet, seulement pour couvrir le coût d’entretien et de remise en état du château.

Il faut dire que quand la rénovation monte à plus de 3 000 € du m², la facture totale se chiffre vite en millions. Le diagnostic de performance énergétique (DPE) pèse dans la balance, car au-delà du coût supplémentaire initial de la rénovation énergétique, la mise aux normes d’une bâtisse ancienne peut vite tourner au casse-tête : difficile d’isoler un bien classé aux monuments historiques en satisfaisant aux règles esthétiques en la matière.

A cela s’ajoute la difficulté de trouver les bons artisans - déjà peu nombreux sur le marché de la rénovation classique - à même de se conformer aux exigences des directions régionales des affaires culturelles (Dracs).

Pas de quoi décourager les acheteurs pour autant, dont certains imaginent des lieux en autosuffisance, grâce aux panneaux solaires, à la géothermie ou au chauffage au bois en s’appuyant sur les ressources environnantes.

Les critères sont avant tout régionaux pour l’histoire, la localisation… et le prix. A partir de 400 000 € pour une gentilhommière dans la région centre (attirant surtout des locaux en quête de retour aux sources) jusqu’à 5 M€ et plus pour un domaine viticole en Provence.

Les acheteurs français, souvent parisiens, cherchent une bâtisse proche en voiture ou en train de la capitale, les amenant au plus loin dans les Pays de la Loire ou en Centre-Val de Loire, les deux régions les plus prisées.

Les plus grandes propriétés sont ciblées par des acheteurs étrangers, qui ne se préoccupent pas de la distance depuis l’aéroport le plus proche. Ils créent ainsi un marché pour d’autres biens situés en Sud-Normandie, sur les contreforts de la Bretagne ou en Nouvelle-Aquitaine. Les étrangers contribuent d’ailleurs largement au dynamisme global du marché, puisqu’ils représentent aujourd’hui la moitié des acquéreurs.