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Pour Axipit REP, ISR rime avec résidentiel

Selon Gurvan Maheo, gérant financier et responsable des risques d’Axipit REP, le Label ISR s’inscrit pleinement dans une stratégie de gestion active en immobilier résidentiel. Démonstration.

Depuis quelque temps, le Label ISR – qu’a obtenu en avril 2022 le fonds Axipit Home Value et qui devrait être attribué au nouveau millésime Axipit Home Value 2 – vient valider la démarche d’engagement des fonds immobiliers sur les aspects extra-financiers. « Loin d’être une contrainte, explique dans une tribune libre Gurvan Maheo, gérant financier et responsable des risques chez Axipit Real Estate Partners, la prise en compte de ces aspects ESG s’inscrit pleinement dans une stratégie dynamique en immobilier résidentiel. »

Pour le professionnel, le Label ISR est en phase avec les évolutions du marché. Il permet aux investisseurs de donner du sens à leur épargne en reflétant les perspectives de valorisation « significative » de leur patrimoine. La démarche « best in progress », qui s’attache à améliorer les performances des actifs sur les piliers ESG est bien adaptée à une logique de revalorisation dans le résidentiel. Du fait d’un suivi « étroit » des actifs, les actions conduites dans le cadre de cette démarche permettent de connaître leurs caractéristiques par le menu et de renforcer leur attractivité.

Le label s’accorde avec une approche « value-add » visant à acquérir des actifs qui ne répondent plus aux exigences des usagers pour les réhabiliter et les restructurer, et ce dans une optique créatrice de valeur pour les investisseurs. La labellisation permet de tenir compte du durcissement de la réglementation sur la préservation de l’environnement. « Depuis cet été, commente Gurvan Maheo, les loyers des appartements classés F et G ne peuvent plus être augmentés. Dans les prochaines années, il ne sera plus possible de louer les logements les plus énergivores. Ces derniers représentent pourtant une part très importante du parc immobilier français. »

D’où le potentiel de valorisation de ce segment de marché. D’après les derniers chiffres de l’Observatoire national de la rénovation énergétique, près de 40 % des logements sont classés E, F ou G parmi les résidences principales. Une proportion qui atteint près de 55 % pour les résidences secondaires et les logements vacants !

Optimiser le champ des opportunités

A cette évolution réglementaire s’ajoute la flambée des prix de l’énergie, ce qui renforce l’attrait des logements les moins énergivores. Par nature, les stratégies en immobilier résidentiel vont avoir un impact sociétal en apportant des solutions aux besoins en logements. La stratégie « value-add » que met en œuvre Axipit REP va aller plus loin en augmentant l’offre de qualité dans de grandes villes françaises. A Paris et en Ile-de-France, notamment, le marché est soumis à de forts déséquilibres entre l’offre et la demande. La stratégie appliquée va avoir pour effet de développer des actifs de qualité situés à proximité d’infrastructures, transports en commun, recharges pour véhicules électriques, commerces et autres services recherchés par les habitants. « Il est donc pertinent, poursuit le spécialiste de la société, d’accorder des poids équivalents aux piliers S et E pour établir la note ESG des actifs sous gestion. »

Pour Gurvan Maheo, il est essentiel d’optimiser le champ des opportunités. Aller au-delà des seules considérations environnementales permet de ne pas s’écarter de biens difficiles à rénover énergétiquement, mais offrant nombre d’avantages. C’est le cas, par exemple, des immeubles haussmanniens parisiens, qui bénéficient d’une incontestable qualité architecturale et d’une localisation « premium ». En favorisant les « mobilités douces », les logements « centraux » ont également un impact positif indirect sur l’environnement. Cela dit, lier performance financière et ISR implique un dosage précis des travaux de transformation à réaliser. Objectif : améliorer les performances énergétiques des immeubles sans grever la performance finale pour l’investisseur. Le remplacement d’équipements par d’autres moins consommateurs d’énergie (fenêtres à double-vitrage, ampoules basse consommation…) et la contribution à la diffusion des « meilleures pratiques » ont des « impacts vertueux », sans engendrer de coût trop élevés. Quant au pilier gouvernance, c’est un gage d’efficacité dans la mesure où il « embarque » les parties prenantes (prestataires et locataires) dans le déploiement d’une politique ISR.

D’ici à la fin de l’année, les dirigeants de la société s’attendent à franchir la barre des 100 M€ d’encours. Un road show à travers la France, qui comprend neuf dates, débute cette semaine. Ainsi que le fait remarquer Jean-François Charrrier, directeur du développement, « le non-coté a la cote » ! Enfin, signalons que Christophe Delacour, directeur général, a accordé un entretien au magazine Gestion de Fortune (à paraître le 1er octobre prochain).

ML