Immobilier

Les investisseurs privés se déportent vers le résidentiel

Face au désengagement des acteurs traditionnels, les particuliers renforcent leur présence sur ce segment. Attirés par le haut de gamme, leur place sur le marché français va croissante.

Ce n’est une surprise pour personne, les investisseurs privés aiment l’immobilier. Selon le 19e « Wealth report » de Knight Frank, la classe d’actifs représente 22,5 % du portefeuille des family offices français, plus de 30 % en y agrégeant la pierre-papier.

Bureau et commerce délaissés

Presque la moitié d’entre eux prévoient d’augmenter leurs investissements en immobilier direct, en premier lieu sur le secteur résidentiel (14,3 %), suivi de la logistique (13,2 %), du résidentiel de luxe (12,1 %). Viennent ensuite, à votes égaux (autour de 11 %), l’immobilier de santé, les data centers et les hôtels.

Le bureau ne récolte que 10 % des suffrages, et le commerce 5,4 %. Dans l’immobilier tertiaire et commercial, le bureau a bien drainé en 2024 71 % des 3,2 Md€ d’investissements privés, le commerce 24 % contre 5 % seulement pour la logistique.

Mais l’importance des investisseurs privés pour le résidentiel va croissante, car ils occupent le vide laissé par les institutionnels, les OPCI/SCPI et les fonds d’investissement. Leur part dans les volumes est passée de 4 % sur la moyenne 2015-2019 à 16 % en 2024, même si lesdits volumes ont été divisés par trois dans l’intervalle.

Sur le podium

En 2024, ils étaient déjà les troisièmes plus gros investisseurs (11 %), derrière les fonds d’investissement (30 %) et les organismes de logement intermédiaires (33 %) mais devant les promoteurs (7 %). « Les promoteurs ont été chahutés avec la remontée des taux et l’Etat est venu au soutien de la production en injectant 4,5 Md€ entre 2023 et 2024, ce qui explique pourquoi les organismes de logement intermédiaire occupent la première position, analyse Chrystèle Villotte, directrice secteur résidentiel et santé chez Knight Frank France. Les fonds d’investissement eux, sont principalement anglo-saxons même si on constate une appétence asiatique de plus en plus forte sur le résidentiel. »

Les perspectives pour 2025 sont bonnes, avec des volumes anticipés par l’opérateur entre 4 et 5 Md€ sur le segment. Les fonds étrangers (Etats-Unis, Chine, Arabie Saoudite…) en seront les maîtres d’œuvres privilégiés, de même que les assurances, caisses de retraite et family offices. Le mécanisme d’apport-cession de l’article 150-0 B ter du Code général des impôts (CGI) jouera aussi son rôle pour flécher les investissements.

Rééquilibrage

« L’importante exposition des capitaux privés dans la sphère entreprise va se rééquilibrer au profit du résidentiel, sous réserve que les family offices puissent dégoter des biens prime ou ultra-prime », analyse Magali Marton, directrice études et recherche chez Knight Frank France.

Le marché résidentiel de l’ultra-prime à Paris suscite toutes les convoitises, avec en moyenne un prix au m²de 29 000 € - relativement stable - et de vente à 10,4 M€.
Les ultrafortunés de la génération Z (nés entre 1995 et 2010) citent en premier lieu l’immobilier haut de gamme dans leurs préférences de détention d’actifs de luxe, et en second dans leurs priorités d’investissement par classe d’actifs, derrière les actions. Or, Paris est leur première destination pour s’installer, de même que les millenials ou la génération X.

« Branded résidences »

Les « ultra high net worth individuals » (UHNWI) sont attirés par la qualité de vie, d’éducation, la maturité du marché immobilier ou le patrimoine de la ville lumière. N’en déplaise aux apôtres de l’exil fiscal, la sécurité et la protection de la vie privée de la destination l’emportent sur les avantages fiscaux.

Ce qui s’annonce déjà comme l’une des transactions majeures de 2025 porte sur le légendaire « îlot Chirac », racheté par deux investisseurs français Eric Sitruk, PDG du groupe Pierre Rénovation Tradition, et Thomas Fabius, fils de l’ex-Premier ministre Laurent Fabius. Le complexe de quatre immeubles 10 000 m² avec vue sur la Tour Eiffel va faire l’objet de travaux de rénovation pour plusieurs dizaines de millions d’euros.

Objectif : transformer le lieu en une « branded résidences » (des biens neufs aux prestations spécifiques). Une autre tendance à surveiller pour l’immobilier de luxe.