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Resserrement du crédit au 1er trimestre 2012 pour les prêts immobiliers aux particuliers

Les conditions d'accès au crédit semblent s'être durcies lors du 1er trimestre de cette année : hausse des taux, baisse de la durée moyenne des emprunts et recentrage vers une clientèle plus aisée.

L'observatoire Crédit Logement et le CSA du financement des marchés résidentiels ont publié début mai une étude concernant la situation du crédit immobilier en France : au cours du 1er trimestre 2012, l'activité de ce marché a reculé de 26,1 % par rapport à 2011 et de 30,8 % au cours du trimestre, et ce malgré l'embellie entrevue pendant l'automne.

Tout d'abord, cette enquête indique que les taux des crédits immobiliers accordés aux particuliers ressortent à 3,92 % en moyenne sur le 1er trimestre 2012, contre 3,89 % le trimestre précédent. En outre, la durée moyenne des prêts accordés continue de diminuer depuis octobre 2011. Le recul brutal constaté en mars 2012 s'inscrit dans un marché marqué par la récession et confronté à la transformation de sa clientèle.
Dans l'ancien, la baisse est significative : 218 mois en mars 2012 contre 223 mois en février et 226 mois en juillet 2011. Mais dans le neuf, les durées restent élevées (232 mois en mars 2012 contre 233 mois en moyenne en 2011).

Le profil des acheteurs se modifie également, que ce soit par rapport à leur âge ou leurs revenus. La part des emprunteurs de moins de 35 ans est passée de 52,4 % en 2009 à 47,9 % en 2012 ; celle des plus de 35 ans a augmenté, passant de 29,2 % à 31,2 % pour les 35-45 ans. De même en ce qui concerne leur tranche de revenu : en effet, dans un marché en pleine mutation (impact de la crise, reconfiguration du PTZ+, évolution du « Scellier »), les revenus des emprunteurs continuent d'augmenter. La part des emprunteurs percevant au moins quatre fois le SMIC mensuel est de 36,4 % contre 33,3 % en 2009.

De plus, le pourcentage de l'apport personnel enregistre une progression depuis 2009, avec une tendance à la hausse de presque 3 points entre le 1er trimestre 2011 et le 1er trimestre 2012 (de 22,8 % à 25,6 %), empêchant les ménages les plus modestes d'accéder à l'emprunt, alors même que la progression des coûts du crédit ralentit.

Concernant la typologie de la demande, plusieurs dimensions sont à prendre en compte. Tout d'abord le cout relatif, indice mesurant le nombre d'années de revenus nécessaires afin d'acquérir un bien immobilier, affiche une tendance à la baisse qui se renforce depuis juin dernier. Au 1er trimestre 2012, le cout relatif est égal à 3,84 années de revenus (contre 3,9 fin 2010). Le coût du crédit a beau poursuivre sa progression, son rythme ralentit (+1,6 % au 1er trimestre 2012 contre + 3,6 % au 1er trimestre 2011), tandis que le rythme de croissance du revenu des emprunteurs augmente (+3,1 % aux 1ers trimestres 2012 et 2011 contre +0,3 % au 1er trimestre 2010) : d'où une baisse induite du cout relatif.
Ensuite, l'indicateur de solvabilité de la demande se dégrade depuis le début de l'année 2012, en dépit de la transformation de la clientèle et de la progression de l'apport personnel qui provoque un recours moindre à l'endettement. Ce phénomène est dû en grande partie à la reconfiguration du PTZ+.
Enfin, l'embellie observée à l'automne 2011, contrecoup des anticipations de la demande de la fin 2011, n'a pas suffi à inverser la tendance récessive du marché et a lourdement pesé sur le mois de janvier 2012 (-35,3 %). La production s'est alors partiellement ressaisie en février (+7,7 %), mais la demande reste déprimée et, sans soutien public majeur, la production a de nouveau reculé en mars (-10,2 %).
Les perspectives pour le second trimestre de l'année 2012 sont mitigées. En effet, il convient de signaler que le marché du crédit à encore reculé au mois d'avril 2012 (-9,5 %). De plus, la baisse des taux observée en mars se poursuit en avril, ceux-ci retrouvant leur niveau du printemps 2011.

Ce phénomène s'accompagne d'une réduction significative de la durée moyenne des prêts qui est de 200 mois en avril 2012, contre 233 mois en 2011. En définitive, malgré certains soubresauts, on peut affirmer que le marché du crédit immobilier français reste sain, très encadré juridiquement avec pour leitmotiv la protection du consommateur, profane, face au banquier. De plus, 87 % des emprunts contractés le sont à taux fixe, et les autres, à taux variable, sont très encadrés, ce qui permet de juguler les risques de défaut de paiement, parallèlement au fait que la solvabilité des emprunteurs soit extrêmement bien contrôlée avant l'octroi d'un prêt.
Il faut garder à l'esprit que la pierre reste aux yeux des Français une valeur sûre, dans une période où de nombreux actifs financiers apparaissent comme très risqués.

Mis en ligne le 14 mai 2012