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Crédit immobilier : les taux continuent leur décrue malgré le contexte

Les banques maintiennent leur opération séduction alors que les volumes freinent à nouveau, en lien avec la montée du chômage et le contexte politico-économique. Pour autant, l’indicateur de la solvabilité ne se dégrade pas et reste proche de son plus haut sur les 25 dernières années.

Selon les derniers chiffres de l’Observatoire Crédit Logement / CSA, le taux moyen des crédits immobilier (hors assurance et coût des sûretés) s’est établi à 3,24 % (3,22 % dans l’ancien et 3,29 % dans le neuf).

Contrairement aux prédictions de certains professionnels liées à l’instabilité politique que traverse actuellement la France, la baisse se poursuit et accélère même légèrement : après un recul de 7 points de base (pdb) par mois en 2024, le taux moyen se replie de 8 pdb entre décembre et janvier.

Source : Observatoire Crédit Logement / CSA

Comportement inhabituel

« C’est assez remarquable pour un début d’année, les établissements de crédit révisant habituellement leurs barèmes à la baisse un peu plus tard pour accompagner le retour printanier de la demande », commente l’Observatoire. Mais l’heure est à la relance, et le mouvement est encouragé par le desserrement monétaire entamé par la Banque centrale européenne (BCE), dont le dernier épisode en date du 11 février a vu l’abaissement de ses taux directeurs de 25 pdb. Les prochaines baisses dépendront de l’évolution de la situation économique en zone euro, mais la BCE ne se ferme aucune porte. Les secousses qu’a récemment encaissées le marché obligataire, faisant flamber les rendements en zone euro, n’a pas conduit les banques « à modifier leur stratégie à ce stade », poursuit l’Observatoire.

Pour l’heure, leur préoccupation concerne le dynamisme du marché, alors que janvier marque un nouvel essoufflement de la demande, lié à la dégradation du marché de l’emploi et au cadre économique et politique incertain. La production de crédit baisse de 14,6 % d’un trimestre sur l’autre, le nombre de crédit accordés de 19,8 %.

Prêts plus courts

La légère baisse du taux d’usure au 1er janvier, à 5,85 % pour les prêts de plus de 20 ans et 5,8 % en-dessous, devrait avoir un impact modéré sur les volumes de crédit compte tenu de la baisse continue des taux et de la volonté des banques de raviver le marché. Les intermédiaires critiquent d’ailleurs depuis longtemps sa méthode de calcul par la Banque de France, considérant le décalage temporel avec la réalité des taux actuellement pratiqués trop important.

La durée moyenne des prêts accordés, elle, passe à 244 mois (277 mois pour l’accession dans le neuf et 254 mois pour l’accession dans l’ancien). C’est un recul de 7 mois par rapport à décembre, mais un niveau comparable à celui de janvier 2024. « Comme souvent durant l’hiver, la durée moyenne des crédits octroyés diminue avec l’affaiblissement saisonnier de la demande, comment l’Observatoire. Elle s’établit cependant sur les niveaux élevés observés depuis deux ans. »

Prêts plus chers

Les prêts de 20 à 25 ans représentent 67,1 % du total (contre 67,8 % le mois dernier), les prêts de 15 à 20 ans 19,3 % (contre 18,6 %). Le coût des opérations financées remonte, atténuant l’efficacité de la baisse des taux et des durées sur la solvabilité des emprunteurs : l’annuité de remboursement moyenne pour un emprunt de 100 000 € est plus élevée de 10,2 % par rapport à décembre 2022 et de 21,9 % par rapport à décembre 2021, début de la détérioration des conditions de crédit. Une raison de plus pour les banques de continuer à montrer patte blanche pour conquérir de nouveaux prospects.

Pour autant, l’indicateur de la solvabilité de la demande ne se dégrade pas en dépit de ces vents contraires et se maintient à un « de ses niveaux les plus élevés de ces 25 dernières années ». Les analystes attribuent cette résilience au retour sur le marché de l’ancien de ménages plus aisés, secundo acheteurs pour qui la problématique du taux d’effort n’en est pas une grâce à la revente du premier logement.