22052024

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Immobilier : dernière ligne droite pour les passoires thermiques


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Fin août entraient en vigueur les premières conséquences de la Loi climat dont le principal objectif est d’empêcher la location de passoires thermiques. La fintech Heero a calculé le coût de cette loi pour les bailleurs, avec le bénéfice qu’ils peuvent éventuellement en tirer.

Les locataires de biens immobiliers l’ont sans doute en tête : dès demain, dans le cadre de la Loi climat, un gel des loyers sera imposé aux propriétaires bailleurs de biens avec un diagnostic de performance énergétique F ou G, considérés comme des passoires énergétiques (soit 17 % des logements en France selon les dernières données du gouvernement). Dès janvier 2023, il sera interdit de louer les logements G les plus énergivores (consommation énergétique > 450kwh/m²) – environ 500 000 logements en France - puis tous les logements G en 2025, les logements F en 2028 avant que l’interdiction ne soit étendue aux logements E en 2034.

Dans ce contexte Heero, fintech spécialisée dans la rénovation énergétique qui accompagne les propriétaires et les bailleurs dans leur projet de rénovation avec les solutions de financement adaptées à leur situation, a calculé le coût des travaux de rénovation énergétique, mais aussi la « plus-value verte » qui en résulte. « Ces mesures vont impacter un certain nombre d’investisseurs… On estime que le parc locatif français compte plus de 2 millions de passoires thermiques soit environ 1 logement loué sur 6. Les propriétaires vont à terme avoir le choix entre rénover ou vendre car ils ne pourront plus le louer, avec un risque de baisse de l’offre locative privée, qui représente 55 % du parc. Il y a donc un vrai enjeu à accompagner, encourager et aider les investisseurs à effectuer des travaux de rénovation énergétique afin de conserver un parc important tout en le rendant plus économe, en le valorisant et en allégeant la facture des locataires… » explique Romain Villain, directeur des études chez Heero.

La fintech a ainsi calculé le prix moyen de ces rénovations. Elle estime entre 150 € et 450 € par m2 le budget moyen d’une rénovation énergétique pour gagner une ou deux classes de DPE (sur la base de connaissance de plus de 130 000 travaux de rénovation énergétique), soit au total, pour la rénovation globale et totale d’une maison de 100 m², un budget total compris entre 30 000 et 45 000 €. « Il faut ainsi compter entre 6 000 et 10 000 € pour l’installation d’une pompe à chaleur, entre 4 000 € et 8 000 € pour l’installation d’une VMC double flux, entre 60 et 120 € / m² pour l’isolation des murs par l’intérieur, et entre 80 et 120 € / m² pour l’isolation des murs par l’extérieur », détaille Heero.

Et de passer également en revue les aides sur lesquelles peuvent éventuellement compter les bailleurs décidés à entamer des travaux.

Le certificat d’économie d’énergie (CEE) : le logement doit avoir plus de 2 ans et les travaux doivent être réalisés par un artisan RGE. Le montant dépend des travaux réalisés et de la zone géographique. Exemple : jusqu’à 25 € d’aide par m² pour l’isolation des combles

MaPrimeRénov’ : le logement doit avoir plus de 15 ans et les travaux doivent être réalisés par un artisan RGE. Le dispositif est éligible pour jusqu’à 3 logements par propriétaire bailleur. Le montant est calculé selon les revenus et le gain écologique des travaux, avec des bonus possibles de 500 € à 1500 € si les travaux permettent de sortir du statut de passoire thermique.

Par ailleurs et en complément, il existe dans certains territoires des aides locales qui peuvent être incitatives.

Dans tous les cas, le montant total des aides publiques ne doit pas représenter plus de 80 % du montant TTC du projet.

Parmi les conseils prodigués par la fintech :

-Il peut être intéressant d’investir dans une passoire thermique dans une région où les perspectives de plus-values sont importantes (pas plus de 20 à 30 Km d’une grande métropole).

-Faire un audit par un professionnel habilité pour savoir réellement quels travaux initier et surtout dans quel ordre. « il ne sert à rien de changer les fenêtres sans avoir installé au préalable une VMC (système de ventilation mécanique) ». L’ordre idéal selon Heero est le suivant : ventilation, isolation, ouvertures et en dernier, changement des fenêtres.

-Ne pas signer trop vite un devis.

PBB